H按封頂息續升 趕搭轉按尾班車【星之谷專欄 – 經濟日報】

香港加息鐘聲越來越接近。大型銀行滙豐及渣打近日調升新造H按封頂利率至2.75%，加幅為0.25厘，預料其他銀行將會跟隨。現時不少銀行仍提供低封頂利率計劃，尚未轉按的業主仍可及早趕上尾班車。

其實銀行醞釀上調封頂利率已經一段時間，原因是1個月銀行同業拆息已升至近2%，同業拆息按揭（H按）理應達到3.3%（H+1.3%）水平。惟礙於封頂利率（2.5%），銀行業面對龐大邊際利潤壓力，上調按揭封頂利率亦無可厚非，而且僅是新造按揭。

若果業主尚未將持有物業轉按，要留意不少銀行仍有提供H+1.3%、封頂利率2.5%計劃，未有跟隨滙豐及渣打上調封頂利率。不過，未來數週可能是往後幾年最後一次轉按機會——一旦所有銀行跟隨加封頂利率至2.75%，轉按誘因便下降。

現金回贈亦是轉按一大考慮因素——目前現金回贈率普遍為按揭貸款額1.2%至2%水平。以每400万元貸款額為例，可以獲高達8万元現金回贈。在加息前轉按，可以部份抵銷銀行未來加最優惠利率（P）的影響。

有人或擔心，如果轉按至一間銀行期間，該銀行突然上調封頂利率，豈不是被強行加息？其實遊戲規則是這樣的——只要業主交了按揭申請表，就算期間銀行加息都不會影響條款，仍可享受舊有利息，因此無須過份憂心。

Mortgage-link非必然附送

另一方面，在選擇按揭時，要留意該銀行是否附送高息存款戶口（Mortgage-link），即存款利率與按揭利率掛鈎，有助對沖未來加息影響。這類型優惠並非理所當然地存在，如果今天放棄了，之後銀行不一定再提供同類型優惠。

在加息潮來襲前，轉按亦要小心考慮還款期——若果攤長至30年，往後就算加息，每月供款額亦會攤薄，供樓較為輕鬆；縮短年期則有減少全期總按揭貸款利息的效果。

談完轉按，最後想提醒打算買樓上車申請按揭之人士——封頂利率加了0.25厘後，每100万元貸款額實際每月供款多約131元，對於供樓負擔未算帶來很大影響。至於壓力測試，封頂利率加至2.75%後，每100万元貸款額最低入息要求將增加約263元，本身月入處於邊緣的打工仔，宜計好數才上車。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

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