拆解業主 3大不願轉按謬誤《星之谷專欄 – 經濟一週》

香港加息號角已吹響，不盡快捉住低息轉按尾巴，只怕「蘇州過後無艇搭」。據筆者經驗，香港業主不願轉按常見成因有四個，但當中起碼三個屬於誤解，導致走寶亦不自知，甚為可惜。筆者決定逐一分析謬誤成因，並糾正部分業主對轉按的認知偏差。

本地加息蓄勢待發，同時銀行業亦亦加碼轉按的現金回贈優惠吸客，最高已上升至2.05%。

銀行低按息 (H+1.3%) 及高回贈的按揭計劃組合，屬「期間限定」，因為隨加息週期來臨，按揭利率亦將上漲。

以400万元貸款額為例，2.05%總回贈已有超過80,000元現金，扣除律師費後，亦有超過70,000元落袋，沒有不賺的道理，即使按揭利率相同，亦應去馬轉按。

一般而言，按揭設有罰息期，期內轉按至另一間銀行，便會被罰息，不少業主因而放棄轉按。

然而，罰息與現金回贈之間只需「秤一秤」，賺蝕一目了然。

例如，敘造按揭後第三年為罰息期最後一年轉走只需罰貸款額的0.5%，用2.05%轉按回贈減去罰額，仍有1.55%現金回贈。

至於第二個不願轉按原因，是楼价過去兩年未錄得升幅，即使轉按亦不能套現。

事實上，轉按最重要用途是可以賺回贈，填張申請表及交幾份文件，數万元現金輕鬆入手，何樂而不為。近年樓市淡靜，待兩年罰息期後；楼价錄得升幅才再作轉按套現亦可。

自高成數按揭推出後，不少市民借用按揭保險「上車」，如果銀彈充足，可考慮用轉按甩按保，三年內甩走，可取回15%的按揭保費退款，普遍有万元至數万元不等，視乎貸款額。

此外，有按保的物業不能出租，甩走按保後便可免卻此煩惱。

轉按尚有其他功能「好使好用」，例如可甩走發展商二按、聯名轉單名、甩擔保人，以及更改還款期 (例如重造30年按揭，降低每月供款) 等。

此外，倘若現有按揭不設高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)，亦可轉按至另一銀行取得有關戶口，其後便可透過高額存息對供樓利息，於加息週期下更顯價值。

第三個原因在於方便理財，不少業主用主要銀行申請物業按揭，戶口內包括其他個人資產，以便集中管理。

不過此做法有得亦有失，將所有雞蛋放在同 一個籃內未必安全，因為戶口有機會因種種原因被關閉。例如投資虛擬貨幣、用私人戶口進行商業活動、經常有大額資金進出等。屆時，有機會被銀行「Call Loan」，以致得不償失。

故此，筆者旗下的物業按揭，通常不會與主戶口或出糧戶口用同一銀行。

最後，準備賣樓不願做轉按的業主亦為數不少，但有別於上述情況，筆者認為此為合理原因，因為轉按後要重新被綁兩年，或打亂賣樓計劃。

不過，買樓的供款時間，動輒20年至30年起跳，期間很難完全避開加息週期，如果一加息就要趕住賣樓，將難以長時間持有物業，並將按揭還清。

子非魚

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