扣穩安全帶迎接加息 按息明年衝至4厘不是夢《星之谷專欄 – 經濟一週》

聯繫匯率機制下，香港利率中長期定必跟隨美息移動，問題只在於何時跟加、每次加幾多厘。筆者撰文之際，美國尚未召開議息會議，但筆者相信，香港步入加息週期已是定局，而且來勢洶洶，準備買樓人士，務必做好充足財政準備。

銀行拆息按揭計劃 (H按) 利率，與一個月香港銀行同業拆息 (Hibor) 掛鈎，目前為約1.2厘。以H按定價「H+1.3%」計算，現時實際按揭息率已達約2.5厘，與封頂利率相約。

若加息週期持續，透過參考更遠期的拆息，可粗略估算未來按息加幅。

目前兩個月的拆息為1.54厘，如果一個月拆息為1.2厘，暗示到9月前，一個月拆息將抽升至約1.9厘。回顧2019年，銀行靜待拆息升穿2厘後，才出手上調最優惠利率(P)。

以史為鑑，即使此輪聯邦儲備局加息後港銀按兵不動，若一個月後拆息衝破2厘，屆時加P或封頂利率的機會仍高企。

今年下半年港銀加息近無懸念，下一年情況又如何？目前一年期拆息已攀升至3.5厘，以簡單遠期公式計算，意味市場預計一年後的一個月拆息，將升至3.5厘以上。以H+1.3計算，即按息將飆升至4厘以上。

部分業主誤以為，H按封頂位可「保平安」，加息亦無所畏懼。

別忘記此頂位是與「P」掛鈎，以「P-2.5%」計算。目前P為2.5厘，故封頂息亦是2.5厘。

惟「世上無免費午餐」，當拆息加至3厘以上，屆時最優惠利率將有機會上調，封頂位亦會跟住升。不論P或封頂位，長遠均會跟隨拆息移動。

加息週期尚未開始，讀者或已思考何時會結束？筆者認為，除非美國出現經濟衰退，而聯儲局又大局為重，為振興經濟而再次減息；否則，加息週期可能會持續，一年後按揭利率升到3厘至4厘的機會，是存在的。

加息對供樓人士影響有多大？以按息較現時上升1厘計算，每100万元貸款額，月供金額將增加逾500元。

以較普遍的400万元貸款額計，即每月多供逾2,000元，部分業主或會感到吃力，故在加息週期下，正正是壓力測試體現價值的時候。

壓測要求將提高

當利率增加3厘時，壓測要求每月供款不能超過業主入息的60%。就算按息加到3至4厘，仍在壓測的試驗範圍以內。

筆者相信，大部分業主只要保得住份工，都有能力供得起樓，分別只是較以往吃力。

加息亦會影響未「上車」人士，打算買遠期樓花並選擇建期付款的準買家必須留意，閣下將於一至兩年後收樓時才申請按揭，一旦屆時利率大幅上漲，壓力測試要求將比現時高得多。

所以，買遠期樓花時，應以一至兩年後的預期利率，計算入息能否過到加息後的壓測。

筆者建議，應保守地用3厘至4厘計算入息是否夠計及能否通過壓測，如果仍能過關才放心買此類樓花。

相反，盲目以目前的2.5厘計算所需入息，恐怕會大失預算，收樓時未必能順利上會。

子非魚

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