匯跌價升(上)【星之谷專欄－頭條日報】

過去兩年不少港人考慮移民，港人喜歡買樓，移民的首要考慮自然是到當地置業。

長樓花期一手樓

其中一個移民熱門地點英國，很多未即時動身的客戶都會選擇買一手樓，主因是當地二手物業與香港大不同的購買程序、亦未能到現場視察及討價還價。當時一手物業巿場相當興旺，不少樓盤都被搶購一空，剩下的多是樓花期較長的物業。

購買英國一手物業多數人會選收樓時支付楼价餘額，類似香港的建築期支付計劃。這批物業近日陸續收樓，買家忙著申請按揭及匯款之餘，不禁盤算是自己是賺是蝕。

匯價大跌是好是壞?

近日各類外幣下跌，英磅下跌至每英磅兌9.3港元。有些人會想，英磅下跌了，買了英國樓豈不是虧本了？其實這問題的核心是何時付清楼价。筆者記得在2020年2月初本專欄有談及價升匯跌的情況，節錄如下。

「以下例子是以英國購買一間100万鎊的住宅，買入匯率是10港元兌1英鎊，按揭成數是六成，付了40万鎊首期即400万港元，未計買賣樓洗費、期間供樓的利息及本金…… 假如楼价升一成至110万鎊，匯率跌一成至9.1，賣樓找清按揭後剩50万鎊（即455万港元），賺了55万港元。」

匯跌價升

根據英國土地註冊處的統計，2020年2月至2022年4月間的楼价指數上升了22%，期間英鎊兌港元由10.2兌1跌現時大約9.3兌1，貶值了約9%，正正就是價升匯跌的情況。假設當年買了一間100万鎊的英國樓，只繳付了1成楼价，屈指一算，現時如Full Paid這間英國樓只付了合共939万港元，而巿值等於1135万港元，賬面賺了21%。

子非魚

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