加息周期蓄勢待發 低息轉按機不可失《星之谷專欄 – 經濟一週》

美國加息步伐提速，拉動香港息口上揚，本地有中小銀行已先行一步，提高拆息按揭（H按）的封頂利率，由原來的2.5厘，加至2.725厘。暫時其他銀行跟加的機會不大，但已為市場敲響警號。若未來按息保持升勢，透過轉按賺取現金回贈的機會將隨之消逝，轉按已進行最後召集階段。

過往多年香港處低息環境，每兩年做一次轉按賺取現金回贈，可謂供樓人士恩物，但之後幾年可能「無呢支歌仔唱」，想趕於加息前賺到盡，動作要快。

目前樓按最高回贈為1.65%，坊間按揭代理更有額外現金獎賞。以貸款額400万為例，轉按現金回贈可達80,000元，每兩年做一次，供樓30年間已有過百万元落袋。

須留意，根據金管局指引，若回贈超過1%，則需在按揭成數上扣除，不過近年楼价普遍上漲，大部分轉按人士應能借足所需貸款額。

事實上，轉按被視為本小利大的操作，唯一費用為律師費，一般只需5,000至6,000元，遠低於現金回贈。

呼吸Plan業主宜把握

加息後應否用轉按繼續賺回贈？視乎加息幅度。以封頂息由2.5%加至2.65%為例，假設封頂位增加0.15%，以400万元貸款額、30年還款期計算，每月供款增加314元，30年間全期利息增加11.3万元。

相較之下，轉按可即時得到80,000元現金，看似未必划算。但利息有週期循環，待未來再遇低息期，業主可再重啟轉按操作。

經發展商二按或「呼吸Plan」上會的業主，更有必要把握低息轉按機會。

低息蜜月期過後，相關按揭計劃的利率將大幅抽升，一般達5厘以上，遠高於目前H按的1.3厘，所以如果已經收樓，應盡快轉按至銀行。

早前政府放寬按揭成數，轉按甩發展商按揭最多可借八成，楼价上限為1,200万元。

換言之，若買入物業時楼价低於1,200万元，轉按至銀行很大機會毋需補錢。

業主亦可透過轉按套現，提取資金週轉之餘亦可享現金回贈。

銀行贈高息戶口作對沖

目前大部分銀行會贈送高息戶口（Mortgage Link）予按揭客戶，存款利率與供樓利率相同，於加息週期可用作對沖。

例如套現100万元，將50万元放入高息戶口，實際上只有50万元需支付按息，等同套現100万元的實際利率僅約1厘。面對加息週期，有資金需要人士，趁現時低息套現才是明智選擇。

由於按息比私人貸款利率低一截，身負其他債務人士，如有信用卡及財務公司貸款，可考慮透過轉按幫其餘貸款清數以減低利息支出，同時賺取現金回贈。

高成數按揭清數計劃最高可做7成半，而且需要套現清還的債務的每月供款，可以豁免計入每月供款與入息比率及壓力測試，令審查更易過關。

子非魚

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