收歸5兄弟住宅業權 印花稅難題大拆解【星之谷專欄 – 經濟日報】

星之谷按揭首席顧問子非魚早前探討過關於「一系列交易」引起的稅務問題，獲讀者陳先生致函，提到多年前與另外4名兄弟聯名買入一層住宅，現時巿值升至約800万元。近日他打算從其他兄弟手中分別購回業權，惟有以下疑問難解：

疑問1：資金所限未能付清尾數，可否先轉名再分期還款？

業權轉讓須「貨銀兩訖」，並在律師樓會見證。假如未能在成交日完成資金交收，律師樓便不會協助完成有關交易。因此，假如陳先生未有足夠資金，可以考慮申請按揭，從銀行取得貸款以付清楼价。

疑問2：在計算印花稅時，近親間交易是否以「合約價」計算？

當計算印花稅時，稅局會考慮物業巿值，以評估交易的「合約價」是否合理。假如偏離巿價，稅局有權就該筆交易追討印花稅差額。

疑問3：我需要分開4次交易收回層樓100%業權，印花稅是否以楼价5分1計算？

上述800万元物業原本由5人平均擁有，當A接收B業權時，將以楼价5分之1（160万元）計算印花稅，只需繳付100元。不過由於陳先生不止交易一次，而是希望逐步從其他兄弟手中買回業權，稅局會因應情況認定該4次交易都是為了購回所有業權而進行，亦即是「一系列交易」。要是這樣的話，稅局就會把交易總額（640万元）一併計算，相應印花稅為22万元，而不是僅400元，稅局將會追收差額，甚至作出罰款。

疑問4：數次交易之間相隔多短，才會被懷疑是「一系列交易」？

曾經收過類似查詢，有客戶以太太首置名義單名購入住宅物業，然後每隔半年將物業一半業權轉讓給自己，讓太太重拾首置身份，其後收到稅局「追稅」，指該兩次交易是「一系列交易」。

估計稅局會考慮交易次數、密度、動機及業權人之間關係，去裁定是否「一系列交易」。至於相隔時間多長才算合理？是一年還是兩年？相信難有標準答案。惟上述個案筆者亦勸該客戶乖乖繳付印花稅差額，因為除了「一系列交易」外，稅局其實還有機會懷疑客戶太太首置是「代丈夫買入」，有機會被追討15%從價印花稅及15%的買家印花稅。

疑問5 ：我還是沒有能力一次過付清買樓費用，怎麼辦？

假如陳先生已經想盡各種方法仍未能一筆過付清買樓費用，需要逐批業權買入，就必需保留有關證明，以便收到稅局質疑時作出申訴。

不過，若果最終陳先生能夠在銀行取得貸款以完成交易，每一次轉讓業權，都必須重新申請按揭。在第一個交易時，假如以合理巿值轉讓，相信銀行不會有疑問。但當要處理第二、第三個及之後的交易時，銀行就會考慮到陳先生頻繁接收業權，或會負上潛在被稅局追討印花稅責任，有機會因而拒批按揭。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

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