如何避開負資產物業 不慎買入須否「硬食」？《星之谷專欄 – 經濟一週》

近年港樓表現平穩，負資產個案罕見，但每季仍有少量相關物業交易。單靠查冊，買家難以確定物業是否負資產，不慎買入後，律師樓雖會中止交易，但買家仍可能有「手尾」跟，包括入稟追討律師費及訂金等。本文將探討避免「中伏」、「中伏」後的解決流程、及如何早一步察覺負資產物業，從根本解決問題。

負資產物業即按揭欠款高於楼价市值，以致資不抵債，於樓市大跌時較為常見。

支票抬頭寫律師樓名

買家如擔心買入負資產物業，首要的是簽臨約、交細訂的時候，要將支票抬頭寫對方律師樓名，並要求在交易日才連同大訂及尾數一次性過數。

無論是否擔心懷疑負資產的買賣，這種做法在近年都相當普遍。這做法的好處是買方的資金從來都不會送到賣方手中，而是由律師樓托管，避免負資產業主收錢後人去樓空，留下未成交物業的爛攤子。

當賣方律師樓收到委托後，首先會要求賣方出示最近期的供款紀錄，在紀錄上會顯示當時欠款，欠款高於賣價就是負資產物業。

賣方律師樓知悉後就會聯絡賣方，要求賣方先把差價交給律師樓才會繼續交易。如賣方遲遲未能繳付差價，賣方律師樓就會通知各方，有關交易未能進行。

儘管負資產交易可以取消，但因應不同情況，買家仍有機會蒙受損失。首先，當交易途中才發現物業是負資產並取消交易，買方仍需支付律師費。

此外，如訂金托管於律師樓，交易取消後，律師樓會退回訂金；如已開票將訂金給予賣方，便可能要遵民事訴訟追討訂金。

當物業為負資產並由賣方取消交易，由於買方律師曾經處理買賣，買方仍需要支付部分律師費，但其後可遵民事向賣方追討。

如果費用為50,000元以下，透過小額錢債處追討的程序很簡單，所需時間約3個月。另外，當交易由賣方取消，不能成交便非買方責任，理論上買方毋須支付地產佣金。

由此可見，買家雖不至於誤買負資產樓盤，但仍有不少「手尾」跟。解決之道是買入前，事先識別心儀樓盤是否負資產物業。

最常見情況是業主將物業進行二按或多按，令總按揭成數超過9成，以致楼价稍微回落便變成負資產。

留意有無二按或多按

田土廳查冊不會顯示物業的按揭金額，但會顯示有否進行二按或多按。

據筆者經驗，若有二按或多按，物業為負資產的機會便很高，此時應提高警惕。不過目前港樓仍處牛市，負資產個案很罕見，平均每季負資產物業少於100宗。

千金難買心頭好，若買家明知物業為負資產，但仍想繼續交易，唯一方法是堅守細訂、大訂至尾數都托管於律師樓，待賣方律師樓確定賣方償還所有欠款才正式成交。

子非魚

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