6成按揭住宅出租 會否陷法律風險？【星之谷專欄 – 經濟日報】

上回探討了有業主將高成數按揭單位「偷雞出租」，遭按揭保險公司抽樣調查抽中，被要求出示單據證明自住。但業主提交的水費單被發現使用量不尋常，不獲按揭保險公司接納而收回貸款（Call Loan）。

有讀者問：「如果單位報稱自住並申請6成按揭，實際是作出租用，但沒有經按揭保險公司申請按揭，是否屬於虛假聲明？銀行會如何處理？」

出租單位按揭最多僅容許5成；如果申請6成按揭，在申請表上需要聲明自住。但如果未曾居住便已經租出，理論上有機會干犯虛假聲明；另一個情景是如果居住後發覺不適合自住而改為出租，但忘記通知銀行而遭發現，未必算是虛假聲明，僅是違反貸款信內條款。

以筆者多年觀察，銀行甚少每年出信給6成按揭借款人要求聲明單位是自住，僅對於8成至9成高成數按揭單位較嚴厲，原因是這些物業透過政府旗下按揭保險公司申請擔保，涉及公共資源；而6成按揭毋須經按揭保險公司，由銀行自行處理，彈性自然較大。

楼价升可轉按降成數

假如物業原本是申請6成按揭，因為楼价上升而令按揭成數降至5成，又能否直接出租？其實最理想的做法是事前通知銀行，把用途由自住改為出租，便一勞永逸；另一做法是直接轉按至另一銀行重新申請5成按揭，大條道理出租之餘，兼賺取現金回贈。

試過有個案一名朋友陳先生（化名）在A銀行申請6成按揭後出租單位。其後陳先生擔保家人到A銀行申請按揭買樓，想把租金計算作入息，惟A銀行翻查紀錄發現該單位最初用途是自住，該住宅價格升幅亦不夠令按揭成數降至5成，銀行拒絕把租金計算作入息。

陳先生打算改報B銀行，不過筆者提醒他本身有按揭在身，改報其他銀行都需要提供原按揭最近3個月還款紀錄，新銀行仍可從原貸款額及成交價計算到按揭成數。不過由於原按揭並不在B銀行申請，B銀行會否計算該單位租金收入，實際是商業決定。

子非魚

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