如何揀選按揭銀行？拆解大小型銀行優勢差異《星之谷專欄 – 經濟一週》

申請按揭時，所有準業主必經的一個難題是「如何選擇按揭銀行」。大行細行各有優劣之處，如大銀行批核速度較快，配套及服務相對完善；反之中小銀行優惠較多，遇上按揭奇難雜症時可彈性處理等。年中有不少準業主，因不了解中小銀行的優勢，而錯過更適合自己的選擇。準業主「拍板」前，不妨先了解大小銀行的按揭差異，然後再作決定亦不遲。

先講準業主較關心的按揭優惠。市場經濟下優惠多寡由供求力量主導，大銀行坐擁龐大客戶群，而且有慣性捧場客，於按揭優惠方面會相對「揸價」。

中小銀行按揭優惠較優厚

相反，中小銀行為求突圍而出吸客，通常提供較優厚的按揭優惠。

舉例，近期新買按揭的現金回贈，大銀行普遍提供1.4%；而個別中小銀行則提供1.6%，仍未計按揭中介奬賞部分。

至於按揭利率，大銀行與中小銀行定價相若，目前最優惠的是H+1.3%，封頂利率為2.5厘。

筆者發現，不少準業主對中小銀行的認識有偏差，以為中小銀行實力較弱，會較輕易向客戶「Call Loan」。

事實上，過去十年因楼价下跌而被Call Loan的個案，不論於大小銀行均甚為罕有。

現時高成數按揭日漸盛行，業主較易因物業跌價而成為負資產，但在按揭保險制度下，銀行亦鮮有Call loan的需要。

至於申請六成按揭人士，楼价要跌四成才會變成負資產，在香港的市場環境亦較難發生。

值得留意的是，於特定情況下，大銀行Call Loan的機會甚至比中小行更高。

大銀行相對注重合規（Compliance），一旦戶口稍有輕微違反合規的風險，大銀行會果斷關閉戶口，與戶口相關的貸款自然亦會被Call Loan。

筆者近期就有部分客人，因投資虛擬貨幣而被大銀行關閉戶口及Call Loan。

另有客人則因使用個人戶口做網購生意，戶口內經常有資金進出，違反銀行的戶口開設用途而被關閉。

大銀行批核速度快

筆者建議切勿把所有雞蛋放在同一籃子內，不要貪方便將主要戶口與按揭戶口開設於同一銀行；否則，一旦戶口被關就會面臨Call Loan危機。

其他於中小銀行申請按揭被忽略的好處，還有其批核往往較有彈性。

如果遇上按揭奇難雜症，例如無稅單、入息不穩定、樓齡或人齡較高、物業為劏房或有僭建等，個別中小銀行仍可彈性處理，成功批出。

當然大銀行亦有其獨特優勢，包括配套完善及批核速度較快等等。

例如受疫情影響，很多銀行分行僅設有限度服務，如申請高成數按揭，中小型銀行或需要花上六至七個星期作批核；但大銀行則只需要兩至工星期，高下立見。

準業主應該根據實際情況及個人喜好，選擇所需銀行申請按揭。

子非魚

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