成交前被拒批按揭　4大常見原因《星之谷專欄 – 經濟一週》

物業買賣中存在不少變數，隨時令交易告吹，按揭申請是其中一環。切勿以為銀行已批准按揭，申請人已簽署貸款信，便万事俱備，可以安心等待放款及成交。筆者見過不少個案，是臨近成交日才被銀行拒絕放款。本文分析四個最常見原因，並附上解救方法，以防臨門「撻Q」，助準業主順利「上車」。

臨成交前被拒批按揭的原因眾多，第一是物業收到維修令或法庭令。

如果成交前，物業突然收到屋宇署的維修令，並註入了田土廳，律師樓有責任通知銀行，銀行有機會因而拒絕放款。

筆者分享一個真實個案，某物業臨成交前因外牆關係，收到屋宇署的Order 26維修令。

但買家所申請的銀行，不承造有Order 26的按揭申請，故臨門一腳拒絕放款。

該買家最終要急忙轉至其他可做Order 26的銀行上會，情況危急。此外，若成交前物業收到任何法庭令，銀行亦有機會取消按揭。

其次，銀行驗樓為另一常見拒批原因。銀行審批按揭時，有機會需要驗樓，而且一般都是簽署貸款信後才進行。

物業有結構性改動

若驗樓時，銀行發現物業有結構性改動，例如物業被改建成劏房，便有機會拒絕放款。

第三，是銀行對業主申請按揭時，銀行需要查閱申請人的環聯信貸報告(TU)。

TU的有效期一般僅三個月，一旦物業成交期太長，令TU超過三個月的話，即使申請人已簽署貸款信，銀行亦會於臨成交前再審一次TU。

銀行重審TU時，如果發現按揭申請人有新貨款，或有法庭訴訟註入TU,均有機會取消按揭。

另重審TU時，銀行會要求申請人提供最新入息證明，如果不幸失業或被減薪，視乎入息有機會被扣減資款額或拒批。

最後一個常見拒批的原因，便是就職審查(Employment Check)。臨近物業成交，有小部分銀行會致電按揭申請人的在職公司，以確定其受僱情況。如果銀行未能聯絡其公司，或不能確定申請人是否該公司員工，便有機會拒批按揭。

針對上述情況，準業主可採取應對措施，以免物業成交一波三折。

首先，筆者建議應向多幾間銀行申請按揭，一旦選用的銀行取消按揭，可即時轉至其他後備銀行。

此外，在物業未成交前，不應申請新貸款，卡數或其他貸款應準時償還，以保持良好的信貸紀錄；而臨成交前，準業主應自行做土地查冊，查詢有否新的維修令或法庭令註入田土廳，及早知道便能盡早解決。

一旦收到維修令，應盡快到屋宇署索取相當文件，並主動與銀行商討有關事宜，有助增加按揭獲批的機會。收到維修令並非世界末日，銀行或會只要求準業主，簽署一份承諾書，承諾負責相關維修費用，按揭便可以放款。

值得留意，律師樓一般會於成交前再查冊一次，如發現田土廳有「釘」便要通知銀行，若屆時才發現問題，未必有足夠時間解決。

子非魚