按揭放寬新成數非人人受惠 受限群組大盤點【星之谷專欄－經濟一週】

近日樓市再現重磅政策，政府宣布放寬按揭成數，1,000万元物業可借9成、1,200万元樓可借8成按揭、1,200至1,920万元樓可借最多960万元，相關物業「上車」門檻因而大幅降低。但所謂「魔鬼在細節」，新成數並非適用於所有按揭申請，部分按揭類別、物業種類及入息狀況等，仍面臨諸多限制，未必借得足按揭，置業前必須先搞清楚。

按揭類別方面，首先轉按套現並不適用於新成數，仍須沿用舊制，即楼价不能超過600万元。

若楼价為600万元以上，則只能轉按現有按揭餘額，不能套現。

第二，如用轉按套現清還貸款，例如財仔或信用卡貸款，仍只適用於舊成數，即楼价需低於600万元，最高成數僅7成半。

假如購買一手新盤時採用了發展商一、二 按，在收樓後，可用新成數轉按至銀行以減少利息開支，可申請最高8成按揭。

非首置者按揭上限8成

個人持有的物業及貸款數量，亦影響按揭成數上限。

如為非首置人士，即已持有其他住宅物業，雖然可使用新成數，但按揭上限為8成。

如是擔保人持有其他物業，借款人可照做9成按揭，惟按保費用會隨之增加。

此外，如借款人未持有其他物業，但有按揭在身，例如已為家人擔保按揭、身負車位或工商舖按揭，只要支付額外保費，仍可用新成數申請9按。

一手樓花有分即供(樓花期上會)及建期(收樓時上會)付款安排，但僅建期適用於新成數，即供樓花如要做高成數按揭，楼价不能超過600万元。

筆者預計，未來新樓買家選用建期的比率，將會進一步上升。

此外，村屋物業亦有限制，雖可用新成數做按揭，但最多只可借8成半。

按揭成數再度放寬或刺激換樓需求，如打算「先買後賣」，最高只可借8成按揭，但不能嘗試以免壓測方式審批。

上述先買後賣，是指新物業成交時，舊物業仍未成交，或已賣出但未更新至環聯信貸資料庫(TU)。

換樓客亦要留意，原有物業如最終未能順利交易，除了要供兩間樓外，屆時銀行如審視客戶原物業賣出的情況，可能會追回首期差額，筆者建議，換樓客應採先賣後買的策略會較為穩妥。

至於物業甩名或加名，銀行雖當作新買賣，但前者的接收業權人及後者的原業權人均「並非首置」，因而最高只能申請8成按揭。

按保公司審批時，亦會考慮上述做法是否涉內部轉讓，並向借款人查詢轉名原因。

如被懷疑轉名是為了重做按揭套現，則未必能借足按揭。

新成數對自僱人士或非固定入息人士，亦設有限制。相關人士儘管可使用新成數，但最高只能做8成按揭，意味要準備更多銀彈作首期，才能買入心儀物業。

子非魚

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經濟一週專欄

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