臨時合約3大「有毒」條款累街坊 高成數按揭慘遭開放式廚房KO？【星之谷專欄－經濟一週】

樓宇買賣中涉及合約簽訂，其中臨時合約部分條款，或視乎物業狀況增減，以劃定責任誰屬，保障雙方利益，例如物業曾改動、有維修命令及未完結租約等，以上三點有機會寫入臨約。銀行審視合約時會一清二楚，可能影響按揭申請，擬借高成數按揭「上車」人士要格外小心。

近年盛行開放式廚房，以提升家居空間感。如果單位曾打通廚房，賣方或要求將改動細節寫在臨約內，並要求買家同意，以免日後被買家追討賠償。

以筆者經驗，買家在申請按揭時，銀行因上述情況提出驗樓的機會偏高。如果是交吉買入，並要申請高成數按揭，銀行審批會較為謹慎。

然而，買家毋須太擔心銀行驗樓要求，若單位改動不涉及主力牆，按揭申請一般可以照批。交吉買入時，合約普遍會列明賣方需容許銀行入內驗樓，問題不大。

然而，若連約買入的話，因租客仍在單位內居住，賣方沒有責任開門予銀行驗樓。故買賣雙方簽約前，宜先商討銀行提出驗樓時，應如何處理。

出租物業最多申請5成

租約為另一常見的臨約增添內容，若連約買入單位，賣方定會將租約條款列入臨約，例如租金、租約完結日期等。申請按揭時，銀行得悉有租客，將會要求提供租約。

不過，據金管局指引，出租物業最多只能申請五成按揭。若想敘造六成或以上按揭，單位需要為自住，臨約上註明交吉就可，毋須提及租約。

假如買家如想在交易前驗樓，最好在臨約內特別註明，例如「賣方必須在交易日前不少於三個工作天，讓買方驗交吉」。

儘管連約盤借五成已經到頂，但租金可於打7折後計算入息，提高買家的借貸能力，有其可取之處。

然而有一細節要小心，租約的完結日期須超出物業成交後三個月，租金才能以7折計算；否則，若租約於成交前已完結，銀行可能只以6折計租金入息（當作擬租金收入）。

維修令或拖累按揭

第三種常見的臨約條款為維修或驗樓通告。屋宇處如有維修令，不會即時註入田土廳，但通常會先出通告予大廈或業主。賣方為了保障自己，或會將相關責任寫入臨約內，要求買家負責。

買家其後申請按揭，銀行將從臨約得悉有關責任，如強制驗樓一般不會影響按揭，惟維修令則因通告內容而異，有機會拖累按揭申請，買入前應先了解清楚。

子非魚

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