監管研明年改用本票買樓 箇中利弊如何拆解【星之谷專欄－經濟一週】

早前黃馮戶口被律師公會接管凍結，不少苦主因資金被「反鎖」未能完成交易，個別苦主慘遭殺訂收場。為避免同類風險，金管局正研究不經律師樓戶口付款，而改用本票買樓，有望2022年中推行。凡事有利有弊，本票付款的交易手續或時間成本均較高，或導致律師費增加。

黃馮事件揭示了以律師樓戶口直接過賬買樓的風險。筆者當時認為，只要資金不流經相關戶口，風險即能化解，故在本欄及其他媒體倡議利用本票交易。部分銀行事後亦已同意買家使用本票買樓，不少本公司客戶均採用此法。

如今金管局有意推本票買樓機制，以免買家再承受無妄之災。似乎本票交易將成未來趨勢，準業主須了解交易程序及箇中利弊。

本票交易的避險原理，在了解買樓程序後便一目了然。首先，傳統買樓流程如下，買方先開支票給買方律師樓，以支付大訂及印花稅。

在買賣雙方簽署正式合約當天，買方律師樓會以其支票向賣方律師樓支付大訂，再由賣方律師樓轉交至賣家。

如需要託管訂金，買方律師樓開支票給賣方律師樓後，由賣方律師樓入票。

至於成交，買方先到買方律師樓簽署樓契及按揭契並付尾數支票給買方律師樓。

成交當天，買方律師樓通常會開三張支票予賣方律師樓，一張是償還賣方按揭；一張是支付賣方律師費及一張給業主作為尾數。

不難發現，在買賣程序中，資金是經買賣雙方律師樓戶口處理，故一旦其戶口被凍結，所有資金將被鎖於戶口內不能收付款，交易便不能完成。

反之，於本票交易下，買方給予賣方的大訂及首期尾數本票，將交給買方律師樓托管，待付大訂當天或成交日交予賣方律師樓，再轉交予賣家。

按揭放款亦一樣，買方承按銀行根據買方律師樓指示分兩張本票，一張開給賣方的銀行清還按揭；另一張經律師樓把本票交給賣家。

簡單而言，雙方律師樓於資金轉賬上，只扮演本票托管人及見證交易的角色，故即使律師樓戶口被凍結，物業買賣仍能進行。

律師樓或將成本轉嫁客戶

凡事有得有失，本票交易雖能避險，卻增加買方時間、金錢及律師樓的工作量。

首先買方需時及金錢去銀行買本票；其次按揭貸款如要取本票，律師樓需時於成交當天派代表到銀行取票，對比現時買方律師樓只需檢查自己戶口有收款便可即時開票。

另外，因銀行需時做本票及有時間限制，如賣方律師樓遲給開票指示給買方律師樓，或買方律師樓遲交開票指示給銀行做本票，不能按時取本票，便將價影響物業交易。

筆者估計，若強制改用本票作物業交易，律師樓或將成本轉嫁予客戶。長遠而言，應思考在使用本票交易同時，會令律師樓工作量大增的方法，如買賣雙方銀行可透過電腦系統根據律師樓指示自動轉賬，便能精簡處理程序，同時為雙方提供更高保障，值得考慮。

子非魚

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