平價唐樓「同區唔同命」之謎 樓齡高還款期受限【星之谷專欄 – 經濟日報】

受惠洪水橋發展，新界西大型屋苑成交近期連環破頂，但唐樓及洋樓則「同區唔同命」，有些價格更低至「2字頭」，吸引首期緊絀的準買家目光。雖然興趣盎然，但原來很多人誤以為這些舊樓難申請按揭， 因而存有戒心，筆者希望藉此文章拆解迷思。

近期半新樓朗屏站上蓋朗城匯一房單位以700餘万元成交，呎價達 2.1万元；屯門站上蓋瓏門兩房單位呎價最近也上升至 1.9 万元。但同屬「大西北」的唐樓及洋樓卻持續低水，元朗牡丹樓一個 307呎單位以 240 万元成交，呎價僅 7,800元，吸引不少準上車人士查詢。

如果經按證公司，其實唐樓或洋樓一樣可以申請9成按揭，審批沒有特別嚴格；亦有很多銀行願意承按，僅個別大型銀行拒絕經手。

樓齡高問題 還款期受限制

限制反而來自「最長還款期」。如果要申請9成按揭，按證公司要以「75年減樓齡」計算還款期 —— 譬如 60年唐樓還款期最後是 15年，因而令最低入息要求增加。

上述牡丹樓樓齡 40年，最高只能申請 27年按揭，以240 万元，9成按揭計算，壓力測試前、後的最低入息要求為 19,147元至 22,282 元；如果還款期長達30年，最低入息要求僅 17,812 元至 21,330 元。縱然有些銀行可用「80年減樓齡」計算還款期；但因為超出按證公司規定，按揭成數達降至最多 6成；有個別銀行更容許「85年減樓齡」，但按揭利率約 3%，惟正常而言，唐樓按揭利率和新樓應該沒有大分別。

另外，很多人誤以為唐樓必須驗樓，然後會被銀行評樓宇質素太劣，最终拒批按揭。實情是，一般要驗樓的單位，通常是被懷疑進行劏房活動，變更用途成樓上舖，有維修令尚未遵從等， 正常而言銀行没有規定一定要驗唐樓單位。

而就算真的要驗樓，只要沒有結構性改動或僭建，沒有改變用途，驗樓部分都可以過關。如果有維修令，譬如公家地方因《建築物條例》第 26條 （建築物維修欠妥）而頒下，銀行亦有機會受理按揭申請，視乎法團有没有着手處理。

最後，準上車人士要留意香港有兩間按揭保險公司—— 按證公司及昆士蘭按保。如果經後者，以筆者所見，唐樓還款期最長僅 15年，即使樓齡較新。不過大部分銀行都可經前者，故此問題不大。

香港楼价高企，如果只為尋找安樂窩，價格「低水」的唐樓或洋樓，又可以申請 9成按揭，首期要求極低，只要不嫌物業質素較低，不失為一個上車的「妥協法門」。

子非魚

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