槓桿借貸有別私人貸款 審批方法大不同【星之谷專欄－經濟一週】

銀行審批按揭時，準業主需通過供款與入息比率 (DTI) 或 / 及壓力測試，方能成功上會。若有私人貸款在身，有關每月還款額須計算在DTI之內。而當貸款涉及槓桿產品時，計算方法則更為複雜。若行資產審批申請按揭，即使申請人未曾提取其槓桿產品貸款，銀行亦會將可用信貸額度，全數計入申請人負債內，大大增加申請難度。

坊間不少手持資產人士，會使用投資銀行的槓桿產品 (Highly Leveraged Products) 進行抵押借貸，用作投資或其他用途。

一般而言，都是以股票、現金、其他證券或衍生工具作抵押套現，銀行會以類似透支 (OD Line) 形式借出貸款，批出信貸額普遍以100万元起跳。

而客戶提取貸款後才需要支付利息，與循環貸款 (Revolving Loan) 相似，但有關信貸紀錄，不會註入環聯 (TU) 內。

計算DTI似循環貸款

按揭審批時，槓桿產品計算供款與入息比率的方法，近似循環貸款。

最常見的入息審批，在已獲批信貸額，但沒有提款的情況下，部分銀行會將可用信貸額的1.5%，當作每月供款以計算DTI及壓力測試；部分銀行則較為寬鬆，不作計算。

如已提取貸款，則一般以已提取貸款餘額的3%至4%，或以可用信貸額的1.5%計算，以高者為準。

另一方面，若按揭申請行資產審批 (Asset Based)，整筆槓桿產品的可用貸款額，會全數計入負債內，即使申請人從未用過該貸款。

然而，按揭獲批的條件，為申請人持有的淨資產 (資產減負債) 足夠全額支付物業楼价。

若負債內須加入上述貸款額，或會嚴重拖累按揭申請。

須主動向銀行申報

申請按揭時，必須提交出糧戶口的月結單，若申請人的投資戶口與出糧戶口設於同一銀行，相關槓桿產品交易會顯示於月結單上，屆時銀行將要求提供槓桿產品的相關資料。

就算開設投資與出糧戶口的銀行不同，雖然槓桿產品不會註入環聯，申請人有責任主動向銀行申報，並須簽署相關聲明。

值得留意，市民熟悉的借貸工具信用卡，亦設最高信貸額，並可隨時「碌卡」及還款，惟計算按揭DTI的方法略為不同。

銀行會將申請人於環聯報告中的信用卡總欠款，乘一個百分率 (普遍為3.5%至4%)，作為每月供款，計算DTI及壓測。

若申請人因計算信用卡欠款未能「過關」，銀行會查閱其過去三個月還款紀錄；若每月均準時找清卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。

不少人為賺取銀行迎新優惠，導致有N張信用卡在手，不過只要準時還款便毋須擔心，對申請按揭不會有影響。
不過，即使未能準時還款，DT|亦只會計算現有卡數欠款，而信用卡的信貸額度多寡則不會有影響。

子非魚

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