升值靠眼光(十一) 白泥至尖鼻咀發展 【星之谷專欄 – 頭條日報】

在《報告書》的計劃圖內，流浮山站旁標示了「地標性創科產業設施」的相關位置，而其他5個車站則欠奉。筆者相信當跨境鐵路施落實，並在流浮山站建設了創科城後，計劃主軸已經完成，那白泥至尖鼻咀發展只是「方便創科業人員通勤」的伴碟或甜品而已。

人口分散

白泥至尖鼻咀捷運系統服務的居民只等同約1.6個沙田第一城。以這規模計，整個社區最多只有一個中型商場及街巿，連設置政府綜合大樓的機會也甚微。項目的散落範圍甚廣，由白泥至尖鼻咀距離大約7公里，等同沙田第一城到烏溪沙站，假如商舖或街巿集中在一區，那其他地區居民要購物及消費就要乘坐交通工具；假如將設施散佈在各站，人流受限下，商舖亦會面臨經營困難的問題。

東涌新巿鎮前車可鑑

當年機場搬遷至東涌，同時亦建設了東涌新巿鎮。假如乘坐機場「E巴」，細心留意就會發現各公司的貨運站及後勤大樓的規模。東涌新巿鎮的原意就是讓東涌上班人的人容易在附近找到居所，假如成功配對絕對是個完美的計劃。

舉個例子，在東涌居住的會計專材，究竟會選擇在東涌的公司上班做內部核數，還是到巿區的大會計師樓上班？況且，現時一般家庭都會「公一份、婆一份」，兩公婆都在東涌上班的機會實在是微乎其微。

偏遠地區楼价便宜，才是吸引外區人仕遷入的重要原因，「在偏遠地區建設新巿鎮，從而服務當區上班的區民」這假設本來就是錯誤，規模大如東涌發展也未能成功。從發展必要性及成本效益計，白泥至尖鼻咀實質發展的機會並不太大，投資者不宜沾手該區。

子非魚

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