升值靠眼光(十) 洪水橋站【星之谷專欄 – 頭條日報】

洪水橋至深圳灣跨境鐵路看來已事在必行，在未來洪水橋站附近都是一些倉地，相信早年持有該些地段的投資者在這刻不會脫手，皆因政府的收地賠償非常可觀。

特惠補償率

參考今年9月地政總署公布的《新訂收回土地特惠補償率》，新巿鎮及受主要工程影響的新界地區，可獲最高的甲區特惠補償率，每平方呎農地是1,332元，每平方呎屋地更可達2,642元。以最低賠償額的丁區土地計，農地及屋地的特惠補償率分別是每平方呎333元及660.8元。

買地成本重

新界農地，每個地段（一lot）一般都接近一万平方呎。有時為了方便分租或興建村屋，才會把土地分割。換句話話，上述每一lot甲區農地的政府收購價已超過千万，即使是作為週邊發展，重要性較低的丁區地段，每一lot 農地也要三百多万元。由於銀行不會接受農地作為抵押品而承造按揭，要投資這些土地必需要全數以現金支付，一般巿民難以涉足這類投資。

考慮附近村屋

假如看好洪水橋發展的話，可考慮車站週邊的村屋。在「鄉村式發展（俗稱V Zone）」規劃下的土地用途內第二欄就已包含了食肆、商店及服務行業，即村屋業主可以嘗試向城規會申請作此類用途。準買家也可在查冊內購買目標物業的批約（NEW GRANT），內裡全註明批出該幅土地的用途。較舊的村屋，有關用途可能只註明了屬「非工業用」，那改作商舖的成事機會就較大了。

除了受規劃及地契所限外，有些屋苑式村屋或分層村屋內的公契（DEED OF MUTUAL COVENANT）會寫明用途，如有違反就可能受到民事訴訟了。因此，近馬路邊、單幢式村屋的地下單位，將來變身成為商舖的機會較大，租金升幅具有較大潛力。

子非魚

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