按揭要求大不同 盤點住宅與工商廈4大差異【星之谷專欄－經濟一週】

目前非首置買家購買住宅，需要承擔15%的從價印花辣招稅；相反，工廈或商廈的印花稅已於2020年放寬，無論買入多少間物業，均沿用較低的第二基準稅率計稅，所繳稅率遠低於15%，吸引不少投資者由住宅轉戰工商大廈。惟兩類物業的按揭條款要求不一，其中工商廈相對嚴謹，以下包括成數、還款期、利率優惠、貸款額釐定等四大分别，準業主投資前不可不知。

按揭成數方面，不論工商舖為投資或自用物業，按揭成數均不能多於五成；相較之下，住宅的成數高出近倍，令首期要求大幅降低。

以自住物業計，楼价800万元以下物業，最高成數為九成；楼价1,000万元以下最高八成。
除以入息申請按揭外，準業主亦能採用資產審批形式申請。不過，工商舖或住宅的成數均以四成為最高上限，較適合資產充裕的人士。

擔保在身 扣1成按揭成數

值得留意，無論行入息或資產申請按揭，如果自己或擔保人已有其他按揭在身，最高可借成數將被扣減一成。

按揭還款年期愈長，攤分後的每月還款額愈低。一般工商大廈的還款期最長為20年；個別銀行可做25年。
而住宅的還款限期相對寬鬆，可長達30年。不過最終還款期的長度，須於銀行進一步考慮人齡和樓齡後才能釐定。

於低息環境下，銀行按息持續於低位徘徊，住宅按揭利率可低至H+1.3%；反觀工商廈的最佳利率定價為H+1.65厘，比住宅按息仍高出一截。

然而，若按揭貸款額較大、或購入相關物業的營運公司與銀行有業務往來，銀行有望進一步調低按息。
至於高息按揭存款掛鈎戶口(Mortgage link)及現金回贈，敘造工商廈按揭時，銀行一般不會提供。

工商廈按揭優惠遜住宅

個別銀行或會象徵式提供工商廈現金回贈，例如0.2%，但與住宅1%以上的回贈率相比，明顯小巫見大巫，亦「無乜肉食」，可見優惠遠較住宅按揭遜色。

由簽署臨約至物業成交期間，楼价有機會波動。若銀行估價過低，導致批出的按揭額不足，買家或要臨急「撲水」，故銀行釐定貸款額的方式尤其重要。

若為住宅物業，銀行通常以臨約買賣價計算按揭成數，即使成交價高於估價，倘若價格偏離10%以內，銀行一般會彈性處理，以成交價計算成數及貸款額。

工商廈按揭的要求較嚴格且彈性較低，若成交價超出估價3%至5%，銀行一般傾向以估價計算成數及貸款額。

過往筆者有不少客人忽略此不同之處，高價買入工商廈後，因銀行估價不足，而借不到足夠貸款，讀者宜加倍留意。

最後一提，申請工商廈按揭時必須驗樓，若以劏房分租形式運作，按揭批核會較難通過。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/按揭-投資者-避稅-工商廈-327565/

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