拉長成交期甩名 恢復一方首置身分再入市【星之谷專欄－經濟一週】

眾所周知在香港置業，以首置身分入市非常「划算」。不少夫婦聯名買入物業後，如計劃再次置業，先生或太太其中一方普遍會先甩名，恢復首置身分後再入市。惟甩名後原有物業須重造按揭，單靠先生或太太一方入息未必夠計，筆者建議可考慮拉長甩名成交期，接收物業者如在此段期間有加人工，亦有助申請新購物業按揭。

甩名程序透過近親雙方買賣物業進行，成交日期可隨時更改。

拉長一至兩年提高入息

假設先生甩名後，擔心太太重新敘造按揭時入息不夠計，常見做法是如預計太太將會加薪，可把甩名成交期拉長到一至兩年，在加薪後，才敘造按揭完成甩名。

花費一大輪工夫甩名，最終目的當然是以首置身分再置業。

但由於甩名成交期拉長到一至兩年，太太又未能即時敘造按揭，讀者可能疑惑，若生先於成交期內入市，是否當作首置身分，舊有物業按揭會否計入新樓按揭供款負擔內？答案視乎按揭成數而定。

若新樓如不用申請高成數按揭，例如600万元物業，申請不超過六成按揭，只要兩夫婦已於律師樓簽署買賣合約甩名，即使仍在成交期內，銀行亦可當先生已賣出物業，並恢復首置身分。

新物業按揭毋須計入舊有物業的供樓負擔，亦毋須扣減一成按揭，另可用50%/60%供款佔入息比率計算壓力測試。

若新樓申請高成數按揭，限制則較為嚴格。

按揭保險公司會要求，先生須先於舊有物業完成甩名後，才可敘造九成按揭；否則，最高只能借八成。

此外，只要甩名物業仍未完成成交，於舊有物業的每月供款，需要計入新按揭的壓測之內。
按保亦會質疑，原本持有物業的先生，為何要再另購物業自住？或要求先生提供合理解釋。

透過拉長成交期「Buy Time」，並設法於期內提高入息再甩名的做法不一定順利，始終升職加薪並非必然。不過稅務局並無規定物業成交的限期，只要物業一日未成交，就會一直維持正在買賣的狀態 (Pending Assignment)。

定價太高或太低

在此狀態下，物業不可再賣出，出租的話，亦需要雙方一同簽署。至於理論上甩名後的三年禁售期，仍以臨約日期計算，即三年內售予第三方，須支付額外印花稅(SSD)。

最後溫提，如甩名拉長成交，而甩名時楼价定得太高或太低的話，到成交時，若遇上楼价大幅變化，令原來成交價太偏離當時的市價，可能會造成上會困難。

子非魚

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