傳中央有意整頓地產格局 高成數按揭會否迎來終結【星之谷專欄－經濟一週】

市傳中央要求香港地產商協助解決房屋問題，「改變遊戲規則」的消息甚囂塵上。近日地產股率先捱沽，摩根士丹利報告更預言，2022年底前樓市將大跌20%，銀行及政府會否於市場動盪下收緊按揭成為焦點。筆者認為，銀行利用估價機制調整貸款額，已能對沖楼价下行風險，而政府取消高成數按揭的可能性亦偏低。

於傳出中央擬整頓香港地產格局消息之際，筆者便思考，政府會否取消2019年放寬的新成數按揭，變回600万元以上樓不能造高成數按揭？

可能性偏低

結論是可能性偏低，但不能抹殺。

事關按揭成數與樓市相關性不高，過往政府收緊按揭成數後，楼价沒有下跌；而2019年放寬後，樓市僅輕微上升。

取消新成數按揭與否，影響最直接的，只是首置人士的「上車」門檻。

若最高按揭由九成變回六成，首置人士掏出200万元首期，將由原本能夠買黃埔花園，變成只能買劏房的局面。

筆者認為，取消新按揭成數，不能有效壓抑樓市剛需，只會將市場需求，逼回600万元以下的納米樓。剛需不減，民生卻倒退，相信政府亦不樂見。況且據媒體報道，中央的目標似乎是發展商，而非阻止首置人士上車。

從宏觀角度出發，按揭貸款佔銀行整體貸款比重最高，若經濟剛走出陰霾，隨即收緊按揭，等同實施信貸緊縮，不利整體銀行業及經濟復甦，相信政府出此下策的機會率偏低。

至於銀行按揭取態,其策略主要視乎利率及供款能力而定，與經濟及就業市場表現相關。

參考過往經驗，銀行甚少單單因為楼价下行預期而收緊按揭。箇中「穩定器」是估價機制，跌市時估價會自然向下調節。

雖然按揭成數一般以買賣價計算，但如買賣價大幅偏離估價，銀行有權以後者計算按揭，在淡市中降低貸款額及風險。若申請高成數按揭，按保公司亦會參考自家估價作審批。

對估價不會有負面影響

值得留意，銀行估價主要是參考成交價及租金回報，一份大行唱淡樓市的報告，對估價不會有負面影響。

至於楼价是否會跌兩成？筆者沒有水晶球，惟投行的樓市預測一向估錯居多，可視之為一盞不錯的「明燈」。

不少人擔心一旦樓市顯著回軟，負資產浪潮會接踵而至，以現時整體平均按揭成數六成計算，相信結構性負資產難以出現。

但政府自2019年放寬高成數按揭，1,000万元樓可敘造八成按揭，相關申請者可視為高危一族。若楼价大跌兩成，此群體變成負資產的機會較高。但從銀行角度，高成數按揭有政府做擔保人，風險反而較低。

子非魚

經濟一週專欄