買家輕視查冊 釀業權與按揭問題【星之谷專欄－經濟一週】

樓市成交火熱，不少準買家物色心儀單位後都心急下訂，心想大屋苑按揭不會有大問題，自己收入亦高、資產足夠一筆過付款，因而疏懶未有查冊，最終導致問題叢生。

根據地產代理監管局條例，準買家簽臨約買樓前，地產經紀必須提供有關物業冊，惟很多買家不太理會，而理會亦未必看得懂。

筆者在此舉一個假設性的案例。買家Dennis近日買入大型屋苑單位，本身業主是一對父子，那名兒子近期將一半業權轉讓予父親，並已在律師樓完成手續。

Dennis未有看清楚物業册就簽約，之後申請按揭時，懷疑那名兒子是以「無償代價」方式，轉讓業權予父親。
一般來說，用送讓契或無償轉讓契送出物業後五年內，假若原業主不幸破產，債主有權向法庭要求索回該物業，因此很多銀行都會拒絕受理按揭申請。

不過Dennis仍信心滿滿：「最多咪full pay (一筆過繳付)。」但筆者看了物業冊後，發現事情似乎遠較想像中複雜。

前業主曾欠財務公司債務

「原來那名兒子,曾把物業向財務公司借取二按套現，之後申請了破產，而最終法庭把兒子的一半業權，以無償代價判給父親。

筆者估計，可能是父親代兒子還部分財務貸款，也有可能該項物業實際是由父親出資購入，從而法庭判決父親可以取回原本歸兒子的一半業權。

不論這一場業權風波是如何，最後有法庭的判決為後盾，Dennis買入這物業應該是無問題。

不過，各位準買家買入這類送讓契或無償轉讓契物業，風險甚高，應預先諮詢律師意見。要知道物業有沒有這類型的隱藏問題，可以在土地註冊處查物業冊。如果代價 (consideration) 一欄顯示為「nil」或「—」，甚至是空白，大部分銀行都會當作送契樓處理，準買家們必須要警惕。

送契問題最棘手

如有「Sealed copy of XXX order」字眼，普遍可理解為法庭令。

按揭有各式各樣奇難雜症，大部分都可以拆解，總有銀行願意幫忙——於筆者經驗中，唯獨「送契」問題最為棘手，五年限期未過，大部分銀行均不會受理。

有些大型銀行戒心更高，即使過了五年，對送讓契或無償轉讓契物業的按揭批核非常嚴謹，大大影響這類型物業的流動性及升值潛力。

準買家無論如何心急想買樓，須在簽署臨約和當經紀提供物業冊時，務必要細讀一番。

子非魚

經濟一週專欄