投資要看租金回報(五)【星之谷專欄 – 頭條日報】

筆者於一月初的專欄中預期楼价今年會破頂，但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上，筆者在過去十年，對樓巿的前景從沒有像今天般看淡。

租金回報率是升是跌？

過去十多年由於楼价升幅遠比租金升幅大，造成回報率不斷下跌，變得越來越不值投資。雖則如此，在整體趨勢上，租金除了季節性的調整外，一直都在穩定上升。對於最樂觀的人來說，以買入價計，租金回報率仍然在不斷上升。

租金連年下跌

本港A類住宅的租金指數自2019年8月以222.4破頂後，一年內大幅下滑了約10%，並再浮沉一年，在剛過去的7月最新指數報195.1，比高位下跌了約12%。期間最低位是今年2月報190.5，不過每年初均是租務淡季，不應以此與最高峰比較。

楼价只窄幅波動

期間，楼价由最高位2019年5月的439.7下跌最多至2020年2月的413.7，只下跌了約6%。換句話說，以2019年計起，新買入單位的投資者，即使以最樂觀的買入價計，幾乎全部人的租金回報率都比買入時低。

有多少人賣樓就有多少人買樓

看淡的人總會看到利淡的消息，譬如近半年成交暢旺，淡友就會說「好多人賣樓」，原因不外乎移民急讓等等。事實上，一宗成交必定有賣方也有買方，有多少人賣樓就有多少人買樓。以筆者接觸的個案計，除了上車客外最多的是換樓客，投資收租客則少之又少。成交價方面更加有目共賭，近期經已頻頻破頂，現時支持著巿場的都是用家。

自住不妨持有 未買不妨上車

雖然筆者比過往任何一刻都看得更淡，全球經濟未見起息，最壞影響是租金不會有大升幅，但又不見得各國會在經濟低迷下大幅加息，兩邊抵消下，筆者估計本港樓巿在未來一年只會在5%窄幅上落。持有自住樓者不宜賣樓等跌，未上車的也可考慮積極睇樓，隨時找到個「真移民」賣家劈價入巿。

子非魚

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