投資要看租金回報(四)【星之谷專欄 – 頭條日報】

以投資回報率看，如果不計資產升值，只計回報率的話，投資者究竟可接受多低的回報率呢？

A類物業租金回報率

首先我們計算一下現時A類物業的租金回報率。以近日新界大約400平方呎的兩房單位計，部份地區楼价約700万元，租金13000左右至15000元左右，換算為租金回報率約2.2%至2.6%左右。扣除約1000元管理費、等值租值8%的差餉及地租及約12%的物業稅（租金八折後的15%），未計按揭利息下，淨租金回報率只有約1.6至1.9%左右。

低風險投資的回報率

由於不計物業升值（反過來看就是銀紙貶值），那應該跟現金或非常接近現金的方案比較。譬如full paid物業計，可與現金存款或一些較低風險的債券類別比較。在長期低息、甚至近乎零息環境下，存款利率只有0.001%至0.01%，理論上，一個低風險、高流動性的投資，只要比零息高一點就勉強可以接受。回報稍高一點而低風險的有香港政府歷年發行的政府債券、銀色債券等，保証回報率有1至2%，最可惜的是不能任買。

貸款利率

往上一層計就是樓按貸款利率。貸款投資物業，複雜一點來說就是銀行借錢給你投資，風險由客戶負擔。由於香港銀行都對樓按相當有信心，貸款利率相比其他任何類別貸款都低，現時的樓按利率是h+1.3%，近期一個月銀行同業拆息低於0.1%，樓按利率大約就假設1.4%計。

實際回報率

就以上例子計，如果銀行容許十成按揭，業主要冒上等值物業價值的起跌而只賺等值楼价0.4至0.7%的利差。實際操作上，銀行只會借出最高五成按揭，槓桿後回報率也只有約2至2.5%左右而已。

現時的租金回報率已極低，未來的楼价升幅如遠超租金升幅，上述槓桿後的淨租金回報率亦會幾何級的下跌，當回報率趨向零時，投資價值就只剩下升值預期了。

子非魚

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