物業驗收與臨約聲明不對辦買家踢契要靠一個理由【星之谷專欄－經濟一週】

近期樓市復甦帶動交投上漲，筆者接獲與樓宇買賣相關的疑難雜症亦隨之增加，其中有讀者詢問：賣家不兌現臨約條款時，買家能否取消交易 (即踢契)？一般情況下，買家須證明違約涉及業權瑕疵，才足以成為「踢契」的理據；否則，或只能提出民事訴訟，向賣方追討合理損失。

事實上，買賣物業時出現與臨約條款相關的紛爭很常見。例如賣方於臨約上寫明包指定傢具、電器，但驗樓時發現空空如也。

由於上述例子對業權沒有影響，雙方律師樓都可給予「Good Title」，買方因而不能取消交易。然而，在完成交易後，買方可遵民事訴訟向賣方追討損失。

以業權瑕疵為由取消交易

買方於物業買賣時「踢契」的難度甚高，普遍需要涉及業權瑕疵，方可作為有力理據。例如於臨約聲明沒有僭建，惟驗樓時發現結構性改動；或賣方身分為授權人，但買方律師樓對其身分有合理懷疑，同時未能聯絡真業主等情況下，便能大大增加買家取消交易的籌碼。

然而以業權瑕疵為由取消交易並非「包生仔」。筆者分享一個例子，賣方遺失樓契後未有申報，至簽署買賣合約後律師樓才發現，買方因不能敘造按揭而想取消交易。

不過，賣方隨即向其律師樓宣誓並做了樓契的「核證副本」(Certified true copy)。該副本在律師樓角度上等同業權保證，因此被視作不存在業權問題，即使買家不情願，交易仍需要繼續。
至於銀行是否願意承按只有樓契「核證副本」的物業？程序上已不是賣方的責任，故毋須應買家要求取消交易。

相反,賣方如於成交前取消交易，買家亦只能透過民事訴訟追討損失。在討回大訂之餘，也可嘗試討回單位在成交期內升值的差價，甚至有樓變無樓而造成的搬遷或租屋費用等。然而，由於打官司需時及昂貴，故因賣方取消交易而對薄公堂的情況少之有少。

子非魚