連車位出事 住宅按揭遭削4成【星之谷專欄 – 經濟日報】

疫情下愈來愈多香港人買車代步，避搭交通工具，連帶一些連車位住宅都受到追捧。但原來一不小心，小小的車位可以拖累住宅按揭成數由8成急跌至4成。

近期筆者接觸到一名首置客張生 (化名)，由於他本身有駕車習慣，故此物色了一層連車位的住宅，總價1,000万元，未來一家人將會遷入自住。根據按揭新制，車位及住宅如果屬同一份合約，總價格為1,000万元以內、單位用作自住，可以申請高達8成至9成按揭。

張生透露，該住宅將以交吉出售，但車位現時有租客，打算收樓後跟租客中止租約收回自用。幸好買家在落實簽臨約前查詢，否則兩項物業均只能獲取4成按揭。

單位雖交吉 車位租約未完

原來張生擬買入的單位雖然交吉出售，但車位卻正在出租，而且合約期尚有一段長時間才完結。由於車位與住宅都屬同一份合的，故此銀行視整個住宅連車位屬出租物業，兩者不能分割。

不過，出租物業按揭成數理應為5成，為甚麼銀行會削至僅得4成？原來車位出租、單位自住，在銀行角度視之為兩個獨立物業按揭，不能一起承造按揭。而根據金管局指引，如果申請者有多於一個按揭，成數便會扣减1成，他同時申請兩個按揭就變成兩者皆只能獲批4成按揭。

更壞的是，多於一個按揭申請人的供款能力測試會收緊，壓力測試前、後的供款與入息比率 (DSR) 上限分別為40%及50%，即假設每月收入5万元，每月供款不能多於2万元及2.5万元 (假設利息上升3個百分點)。相比起按揭新制下以首置身份申請高成數按揭，最鬆的話可豁免壓力測試，最低入息要求大大提高。

這個故事提醒，如果買住宅連車位自住，又想申請毋須通過壓力測試的高成數按揭，需要確保該車位是交吉出售，或成交前租約已滿，則仍然可以申請8成按揭。

筆者亦向張生提到，上述事件有兩個解決方案:

一) 在簽臨約前要求車位也同時交吉，賣方是否願意與租客中止租約則是另一話題。
二) 住宅和車位分開買。例如張生買住宅，張太買車位，分開兩張合約。那麼張生自住單位可以申請高成數按揭；張太可以將車位視作工商物業，申請最高5成按揭。就算單位和車位原本是合契，可委託律師樓會將車位分契，操作上仍然可行。不過要留意，有些屋苑不容許非業主購買車位，也不一定容許分契。

子非魚

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