投資要看租金回報(二)【星之谷專欄 – 頭條日報】

2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點，投資者對股票巿場信心不再，加上各國大印銀紙造成的低息期，樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅，住宅買家沒法短炒獲利，就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘，細算之下，長期持有物業收租仍然有利可圖，是推動樓巿的一大動力。

細價樓跑贏大巿

在過去十多年，由於楼价及租金升幅比薪金升幅更多，高薪人士越住越細，亦造成了細價樓楼价及租金升幅跑贏大巿的惡性循環，並成了整體楼价走勢的指標。

A類物業租金及售價指數

在差餉物業估價署內有報表紀錄歷年來各類單位租金及楼价指數，細價樓主導下，筆者以A類物業（面積40平方米以下）的租金及楼价指數作參考。

2008年8月時的A類物業租金指數為118.6，售價指數是119.4。其後，金融海嘯爆發，租金指數在一年內跌了約17%，最低時跌了約23%；楼价指數在年內最多下跌了約13%，但一年後已倒升了約3%。

其後的故事大家都相當熟悉，楼价只在期間出現短暫波幅而一直上升至今，楼价指數升至當年的3.7倍；租金升幅則沒有那麼誇張，現時的指數是當年的1.5倍。

疫情後樓巿走勢

自去年初疫情爆發後，雖然不少人觀望楼价下跌，但實際上楼价只原地踏步了一年。今年初樓巿爆發小陽春，升勢延續至今。反觀租金指數，自去年疫情爆發後一直一跌，近一個月才因暑期租務旺巿而出現回暖的跡象。

自1993年有數據以來，租金指數大致與售價指數趨勢相同，只是幅度有所不同而已。疫情下，經濟回復速度將直接影響巿民的租金負擔能力，投資者應從租務巿場情況推測後巿走勢。

子非魚

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