投資要看租金回報【星之谷專欄 – 頭條日報】

近日有公司客戶反映，有留意子非魚的專欄，但發覺子非魚好像一面倒的唱好樓巿，感覺報喜不報憂。近半年來，楼价從一個小谷底反彈，相信短期內就會再破歷史高位，但由於在疫情下，經濟尚未復甦，租金尚未追上，究竟這刻物業巿場是喜是憂？

物業價值 vs 土地價值

香港是一個很奇怪的地方，由於土地有限，物業價值之中包含了一大部份的土地價值。建築物會折舊，但土地會不斷升值，至少過去幾十年皆如此，筆者亦深信本港物業長遠只會升值。

摸貨年代

在未實施額外印花稅前，在大旺巿時，住宅物業「摸貨」風起正盛。所謂摸貨，就是繳付訂金及簽署買賣合約後，但未成交前，將物業轉讓給第三者。這種做法的最大優勢是持貨成本重，譬如繳付了10% 訂金，在成交前如把單位賣貴了20%的話，就可獲得兩倍利潤。在那些年，排隊購買一手樓更加是人頭洶湧，甚至出現了排隊黨的紛爭。這類以短期買賣差價賺取利潤的方式，有人認為是投資，實際更像投機。

在那個俗稱「魚翅撈飯」的年代，大家都沉醉在楼价一個月翻幾翻的氣氛之中，沒有人會去理會租金回報率。其主要原因是買賣賺取差價的時間短，摸貨更不必找清楼价尾數，不花分毫首期或按揭貸款責任，鮮有人會持有物業長期收租。在那個年代，收兩三年的租金隨時不及兩三星期的楼价升幅。

投資必看回報率

投資任何產品，沒看回報率是一個相當危險的行為。一個正常的投資產品，本身應要有產生利潤的能力，假如是一門生意就要賺錢，一個物業就要收租，由此類投資衍生出來的股票、債券等，就要收息了。

上幾星期，筆者分享過投資回報的計算方法，筆者喜歡採用的是最簡單的表面回報率，下期會嘗試用差餉物業估價署的楼价及租金回報率出分析。

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210810/940217/專欄-非魚論市-投資要看租金回報

延伸閱讀：

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• 投資要看租金回報(三)【星之谷專欄 – 頭條日報】
• 投資要看租金回報(四)【星之谷專欄 – 頭條日報】
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