Cash buy英國樓 現契套現限制多【星之谷專欄 – 經濟日報】

自從英國政府承諾放寬BNO移民政策後，香港人過去一年狂掃英國樓，粗略估算達數千間以上。地區、校網等是香港人主要揀樓因素，銀行按揭反而被遺忘，他們心態是「按揭做到咪做，做唔到咪full pay」，不過原來「Full pay」存在黑洞位，隨時限制資金用途。

香港人口中常說的「Full pay」，英國叫「Cash buy」。簡單而言，以有關支付方式買英國物業，未來一旦需要將物業現契重按套現時，雖然最多可獲得佔楼价75％貸款，但所得款項只能買樓、裝修、或相關投資，不能用作其他用途。

這個玩法與香港差異極大──在香港，供滿物業或「Full pay」形式購入物業，可以進行現契重按，楼价600万元或以下最高可以套現8成；600万元以上最高6成，基本上貸款用途不會設限。

英國法例要求，現契套現資金須提取到律師樓，律師將監察有關資金是否用作物業相關地方，提取來消費等行為將會遭到禁止。故此，「cash buy」英國樓的買家要有心理準備，若果未來突然有物業以外的資金需要，需要直接將層樓賣掉。

先考慮資金需求 才決定現金買樓

賣樓雖然都是一個套現途徑，但要繳付資本利得稅（Capital gain tax），稅率最高為所得利潤28％；換樓則可以豁免稅項，前提是新買物業要較上一層貴。 所以，買英國樓不能只考慮這一刻是否有能力「Cash buy」物業，亦要考慮未來會否有潛在流動資金需要，才決定是否真的以現金買樓，還是向銀行申請按揭。

當然，在英國銀行申請按揭亦不是易事，有3項事情需要留意：

一、首置客在香港申請按揭，只要層樓每月供款不超過入息一半，即供款與入息比率（DSR）低於50％，便叫做「夠計」。在英國，DSR上限一般都為50%，但借款人的所有供款都會計算在內，而且並不是每間銀行都能夠提供50％，變相入息要求較高。

二、英國銀行計算DSR，會一併計算經常性開支，例如銀行信用卡賬單顯示每月恒常服裝支出為3,000元，銀行便會視這3,000元為每月供款之列；另外，子女學費通常都會包括在內，有些銀行甚至會計算水、電、煤開支。

三、一般香港人申請英國按揭都是以出租形式（buy to let）申請，可以用物業現有租金或預期租金計算貸款額。一般而言，如果物業預期租金回報率有4％，按揭貸款額達到楼价的75％不是難事。

子非魚