柏傲莊III重建風波 按揭兩大變數【星之谷專欄－經濟一週】

近日新世界發展(00017)及港鐵公司(00066)合作發展的大圍柏傲莊III，因應牆身底座混凝土不達標，導致兩幢樓宇須拆卸重建，入伙日延遲約九個月，發展商將賠償800多戶買家，情況可謂極為罕見，有關物業按揭亦出現兩大變數。

發展商賠償

根據金管局指引規定，發展商或銀行提供的優惠或銀行給予的現金回贈，無論是以甚麼方式，只要過貸款額之1 %，便需要在貸款額中扣減。這項政策原意是避免出現買家利用發展商優惠（或賠償）用作支付首期用途，突破按揭成數上限規定。但問題是發展商提供的賠償，理論上應在單位成交後才支付予買家，但按揭貸款卻率先被銀行扣減，變相買家在成交日需要預備更多首期。

不過，幸好地，各銀行在商議後，決定是次事件所涉及賠償，毋須在貸款額中扣除，並適用於已批的按揭或即將申請的按揭，算是平息了市場的一大疑慮。

物業估價或被調低

如果買家選擇建期付款，到預備收樓時申請按揭，要留意今次事件會否促使銀行調低有關單位估價。万一大幅調低，採用建期付款方式的客戶，申請按揭時或會以估價計算按揭成數，而不是買入價。舉個例子，以1,500万買入的物業，估價輕微被調低至1,400万元，以這個估價申請五成按揭，申請人僅獲得700万元貸款額，首期要補多50万元。

不過筆者認為這件事發生機會不大，原因是柏傲莊III本身開價算忍手。其次是通常估價低於買入價過20%，才會用估價計算按揭成數，但這次風波明顯心理因素大於實際影響，估價只會微調，甚至原封不動。

銀行或不接受按揭申請

以筆者所知，目前有中小銀行暫時不接受柏傲莊的按揭申請；惟大部分銀行仍是一切如常。柏傲莊III因應遲交樓賠償事件，可謂創發展商先例，查實近年新盤遲交樓情況非常普遍，一般鮮有作出賠償，筆者暫未知其他發展商往後會否跟隨做法。

子非魚

https://www.edigest.hk/%E6%A8%93%E5%B8%82/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E9%99%B7%E9%98%B1-%E6%9F%8F%E5%82%B2%E8%8E%8A-%E9%87%8D%E5%BB%BA%E8%B3%A0%E5%84%9F-

經濟一週專欄