投資回報率(九) 活用槓桿 【星之谷專欄 – 頭條日報】

不同人有不同程度的槓桿與波幅的承受能力。當選擇了其中一種投資項目及相應槓桿後，在同一類項目、不同產品之間不應以槓桿後的回報率比較優劣，以免把事情弄得複雜。

投資總有埋單結算的一天，有進行借貸的投資，就會造成槓桿，槓桿比率越大，獲利時的利潤越大，相反，虧損亦會放大。

留意槓桿比率

在香港，絕大部份人一生中最大的投資（或資產）是自住物業，筆者以較容易借取高槓桿比率的自住物業為例。現時，800万元或以下自住物業可借最高9成按揭，例如投入50万元首期持有500万元資產，槓桿比率就是10倍。

以賣出時物業升值了10%計，當初投入50万元購入500万元物業（10倍槓桿比率），最後以550万元賣出並賺到50万元，利潤就是50万元 / 50万元即100%。以槓桿比率計就更簡單，物業升幅是10%，10倍的槓桿比率下的賺幅就是10×10%即100%了。槓桿是雙面刃，假如賣出時楼价下跌了10%，虧損就會是10×10%即100%，即所謂的total lost 了。

初階投資者如不明白槓桿的威力（或風險），往往會忽略了倍大效應。譬如想換大一點、好一點的物業時，看見楼价颷升，所需的首期亦緊隨著上升，往往會感到擔憂。

升市時資產值倍升

往深一層想，在高槓桿下，自己的資產淨值以倍數上升，但新買物業所需的首期只以幾十個％的的速度上升，升巿時換樓是比較容易。以上述例子計，上車時以畢生積蓄50万元首期買入500万物業，但心儀的是一間700万元物業。幾年後，物業升值了30%，賣出原物業後，連當初投入的首期有200万元，而心儀物業價值910万元，手上的200万元資金剛夠支付心儀物業的2成首期了。

在升巿時，準上車客應考慮先以合符預算的物業上車，比起以入息儲首期，一步到位購入心儀物業的方法較容易。

子非魚

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