投資回報率(八) 楼价及租金的趨勢【星之谷專欄－頭條日報】

如有耐性追踪數個區域的楼价及租金的趨勢，並發現當中有些地區忽然偏離了原來的黃金比率，就可能找到入巿的良機。

楼价升值預期

舉個例子，最容易令楼价及租金變動的因素就是新的鐵路線及車站。在落實新線甚至早在研究階段時，新車站附近的楼价就會因憧憬而升值。由於新來的租客只會在鐵路開通前後才遷入，所以租金只會在其後升值。初期因楼价颷升但租金平穩，租金回報率便會下跌，直到鐵路通車後，租金會因交通便捷而上升。當租金升至平穩時，該區的楼价就能夠與租金回報率找回一個平衡值。

楼价貶值預期？

要找一個令個別地區楼价跑輸大巿的因素比較難。就上述例子，有一個區域的楼价曾經因鐵路憧憬而大升，在短暫的亢奮後，租金未有跟隨，楼价就會開始停滯不前。以這個時間點計直至鐵路開通而令租值上升之前，這地區便屬於「楼价跑輸大巿」的地區。

當看到上述地區楼价升幅比整體樓巿低，有些人就會解讀成「追落後」的時機。但如果有一直追踪該區租值的話，就會意識到其實是透支了升幅。筆者個人就不太喜歡在這類楼价置諸死地而後生的博奕。

租金升值

租金對於現況比較敏感，假如該屋苑正進行大維修、四處都是建築地盤、或正有一堆新盤入伙等等，租金都會短暫受壓。當塵埃落定後，租金都會回復正常，當租金上升了便會為楼价帶來上升的動力。

看楼价趨勢

以投資的角度，楼价升幅固然重要，但要看穿一區或某類物業的楼价並不容易。影響租金的因素不外乎交通、需求、價碼及環境因素。只要有新的動力，租金就容易上升並帶動楼价。因此，採用最簡單的表面回報率追踪走勢，配以地方或物業類別發展因素，就容易篩選投資的種類。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210622/931839/

延伸閱讀：

• 投資回報率(一) 計算方法【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(二) 楼价、地區不同造成的差異【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(三) 單位戶型比重【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(四) 車位【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(五) 工商舖【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(六) 連租約工商舖【星之谷專欄－頭條日報】
• 投資回報率(七) 租金與楼价【星之谷專欄－頭條日報】