甩發展商二按 按揭「暗算位」大揭秘【星之谷專欄－蘋果日報】

往時買新盤樓花，準業主或許會採用靈活度較高的發展商二按上樓，但低息蜜月期過後，按揭利息支出往往非常肉赤，所以很多人會隨即轉按至利率更低的銀行。

理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按，但近期有些個案，在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中，都出現很多「暗算位」，或許會令到業主防不勝防，筆者希望藉此文章助業主提防。

甩二按申8成 須經按保公司

持有新盤樓花的業主，向銀行申請轉按時，不論按揭成數高低，都需要收樓後才可以提取貸款（drawdown），所以一般都是收樓前3個月開始申請轉按，然後在收樓後正式轉按，預計收樓日子可參考「預計關鍵日期」。

「預計關鍵日期」是樓盤在推售樓花時按工程進度預估，有些樓盤的樓花期長達兩三年，預計關鍵日期往往就像天氣般不似預期。雖然大部份工程都只有遲無早，但亦有樓盤工程進度早過預期，發展商提早收樓，令業主大失預算。

根據筆者經驗，採用發展商二按之業主，一般都借8成或以上。由於楼价近2年未有顯著變化，沒有大升亦沒有大跌，故此轉按至銀行都需要重做8成按揭，並經按揭保險公司進行。在新按揭成數下，金管局容許1,000万元物業以按揭保險轉按最多8成，助甩走發展商二按，但前提是不能套現。

自住證明欠缺 難轉高成數按揭

不過業主輝哥（化名）就遇到個難題，早年他入手一層新盤樓花，近日正打算甩發展商二按，並且在收樓「關鍵日」3個月前開始向銀行及按揭保險公司申請高成數按揭。按揭保險公司審批一向嚴格，要求他提供不少文件，包括物業屬自住的證明。但輝哥層新樓都未收樓，又怎會有水、電、煤賬單呢？故此最終不能申請預早批核按揭，需要等入伙後才入紙申請。

收樓才轉按 或獲更高估值

筆者亦向輝哥提到，太早申請甩發展商二按還有另一個缺點，就是在未入伙前，銀行估價必定是以買入價計算，不能按市價進行，可以借的貸款額或會較預期少。

如果入伙後申請轉按，雖然屋苑本身未必有二手成交，但銀行估價有彈性，可參考同區物業市價。如果估價比買入價高，按揭有機會由8成轉至6成，甩發展商二按之餘，甚至毋須申請按揭保險，慳不少保費。

舉例，如果買入價是600万元，當年要靠發展商二按才能借到85%，一年後收樓時一、二按共欠497万元。假如在收樓後，估價不變，他只能借8成按揭即480万元，須補回17万元差價作提早還款。假如估價升至650万元，楼价8成即520万元，在不能套現的前提下，他可以借足497万元以清還一、二按。

假如楼价有幸升至830万元，這時候轉按，可把按揭成數降至6成借取498万元，毋須買按揭保險。所以，當心急想收樓前轉按甩發展商二按，應考慮物業是否已經升值，屆時估價或有意想不到的驚喜，不妨收樓後才申請轉按。

子非魚

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