投資回報率(四) 車位【星之谷專欄－頭條日報】

同樣地屬於磚頭，車位、住宅、工商舖物業的回報率都有分別。在香港，住宅物業是樓巿的指標，一般投資者最初都是以住宅物業入門，進而涉獵其他種類物業。

車位轉手費用低、價格波幅大

在楼价颷升的初期，巿場資金都會湧進住宅物業，待楼价升至平穩後，巿場資金會首先指向車位。車位的入場費低，沒有額外印花稅所限，政府去年更取消了非住宅物業的雙倍印花稅，一個200万元或以下的車位，印花稅只需100元而已。投資者容易出出入入，價格的波動亦因而較大。

雜費佔收入比例

雖說筆者不喜歡以計算開支後的租金回報率計算，但計算車位的租金回報率時，亦不得不考慮管理費。在楼价爆升期前計，一個約值80万元的車位，租金回報大約3%即每月約2,000元，管理費大約要250元，即租金的12.5%。一間價值600万元、300呎的舊屋苑私樓，租金回報大約有3.2%即每月約16,000元，管理費約1,000元，只佔租金的6.25%。兩者管理費佔租金的比例相差一倍。

筆者在第二篇有提及，細價樓的租金回報率通常高於大價樓，因同樣價錢，管理一間大價樓所花的時間比三間細價樓少，因此投資者會較願意接受大價樓租金回報較低的現實。這定律放在車位看來有點反常，細價車位租金回報率通常比細價樓更低，原因何在？

車位租金回報較低的原因

車位沒有裝修、沒有折舊、更加沒有成為凶宅的風險。車位租客如不交租，業主有權按合約將停車場出入閘卡中止，往往不用費時失事上土審排期收回物業。在車位租客更替時，亦無須預約睇樓，租客自行去停車場走一圈便可。

持有數個車位，隨時比起持有一間住宅所需的煩惱更少，因而車位業主較容易接受稍低的租金回報率。當炒風熾熱時，車位租金跟不上價格，回報率更會直線下降。

子非魚

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