居屋買家注意 一個指標主宰按揭審批難度【星之谷專欄－經濟一週】

據悉近日有買家購入二手居屋後，銀行驗樓時發現廚廁「大挪移」，而拒批其按揭中請，導致撻訂收場。筆者對此事深感困惑，首先居屋甚少需要驗樓，而且即使單位有結構性改動，亦理應有銀行願意承造按揭。

估計其按揭申請被拒，可能與居屋擔保期接近到期，以致銀行收緊按揭審批有關。

3大原因銀行要求驗樓

一般銀行要求聯樓不外乎三大原因，其一是大廈樓齡太舊；其二是田土廳有維修令(order 24)註入，又或該大廈為著名劏房場所；否則，甚少提出驗樓要求。

居屋按揭因受政府擔保30年，貸款安全系數屬「宇宙最強」，除按揭申請毋須壓力測試及入息證明外，驗樓要求更少之有少，故上述居屋買家被要求驗樓，實屬罕見。若銀行驗樓時，查出單位有廚廁換位等結構性改動，部分銀行雖然會直接拒批按揭，但若不涉及違反消防例的話，其實個別銀行仍能有條件批出。

例如楼价620万元，銀行估計改動的還原費為20万元，便以600万元計算按揭成數。更寬鬆者甚至毋須扣貸款額，只要求申請人簽署承諾書(undertaking)，負責日後的還原費及一切法律責任，即能批出按揭。更進一步，即使單位經過大型改建，如自製複式單位或改建劏房，市場上仍有個別細銀行願意批出按揭，代價只是按息較高。簡而言之，如遇上廚廁改動單位，只要業主向多幾間銀行申請按揭，理應有銀行能成功批出。

事主被拒批按揭的另一可能性，為涉事單位樓齡太舊；加上擔保期接近完结，導致銀行收緊按揭審批要求。雖然一般新居屋按揭成數可達九成(白表) 或九成半(綠表)，但隨擔保期下降，除非願意縮短還款期；否則，成數會逐漸減少。

已過擔保期居屋僅借6成

已過擔保期的居屋，最多只可借六成按揭，並需要入息證明及壓力測試，如入息不夠計更不能加擔保人，故按揭申請較易觸礁收場。值得留意的是，除樓齡舊及劏房場等主要驗樓原因外，若居屋買入價遠高過於市價，亦可能導致銀行提出驗樓要求，委派估價行到埸檢視及估價。

儘管銀行對居屋估價傾向保守，如已簽署買賣合約，只要買賣價不是大幅拋離估價，銀行都會盡量拉上買賣價批核按揭。如遇上賣家叫價遠高於銀行估價的情況，筆者建議買家簽署臨約前，先到各銀行查詢估價，並選擇估價最高者申請按揭。此外，如果單位因為「豪裝」而叫價較高，買家可主動向銀行提交部分室內裝修照片，銀行有機會接受較高估價。最後，溫馨提示，以投資角度，購買改動間隔的物業，始終有違犯條例的風險，買家還是可免則免。

子非魚

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