銀行預批按揭旺市劇減 入息良好無懼按揭觸礁【星之谷專欄－經濟一週】

上車客申請按揭未必每每順利，伏位無處不在，以往很多銀行都提供 「預批」服務，只要買樓前提交入息文件「試水溫」，順利的話將預早獲批按揭，一個月內買樓毋須重新批核。惟這個服務在旺市中劇減，原因是甚麼？又有甚麼更好的按揭避伏妙法？

買樓申請六成或以下按揭，就算準業主入息質素、物業不算「靚料」，只要報多幾間銀行，總有一間肯批。但如果借高達八成或九成高成數按揭，要經過按揭保險公司更嚴謹的審批，偶爾都會有未能獲批或成數不足個案。為避免這些情況出現，「預批」本身就是買保險——提早知道自己能否獲批揭。

若銀行因為種種原因拒批，由於尚未簽署買賣合約，不會存在買樓後撻訂風險，後果只是延遲置業，待整理好自身入息，才再部署上樓。不過，近年愈來愈少銀行提供「預批」服務，四間大行只剩一間，中小型銀行情況亦類似，究其原因，與近期火熱樓市不無關係。

處理時間比往時長

首先，銀行前線人員更專注處理已簽署臨時買賣合約的按揭申請，「預批」申請很可能擱在一旁；就算銀行肯做，處理時間亦比往時長。其次，不少置業人士已經「識玩」——先找銀行「預批」取個保險，正式買樓後，再去其他銀行「shopping」，選擇最低息和最高回贈的計劃上會。

第三，「預批」沒有法律約束力，準業主最終不一定要在「預批」銀行申請按揭。
可以想像銀行花資源幫客人處理「預批」，當中只有一部分人會買樓；而這批會買樓的準業主當中，願意選擇「預批」銀行申請按揭的，又減少一部分，客戶轉化率不高。

第四，按揭中介也很少提供「預批」服務，因為會增加合作銀行的工作量，反而轉介「實客」促成交易效益更高，「運吉」情況減少。

入息良好無懼按揭觸礁

其實，「預批」並非上樓的必須步驟，如果入息達標、文件齊整、有稅單、強積金(MPF)紀錄和糧單，而僱主並非近親公司，本身環聯(TU)紀錄良好，沒有持有其他物業，所買物業沒有業權問題，就算申請高成數按揭也近乎「批硬」，因此毋須申請「預批」。若果只是入息穩定的話，最重要是確定入息能否通過壓力測試——市面上有很多網上按揭計算機，可以用來測試入息是否足夠借到所需貸款額。

相反，最需要申請「預批」的，通常都是自僱或入息不穩定(non-solid income)人士。例如須經常放無薪假；另外，有其他按揭或債務在身，又或者年齡、樓齡較高，如果申請八成至九成按揭的話，亦有「預批」需要，難依賴按揭計算機。最好先到銀行按揭總部，尋找按揭專員計一計數，在批核前獲得較可靠的意見。

子非魚

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