眾所周知，申請銀行按揭時，個人入息符合供款與收入比率(DSR)要求，為通過壓力測試的必要條件，其中除樓按供款外，私人債務還款亦須計算在DSR內，惟提早清還私人貸款或面臨罰息後果，引致兩難局面。本文將詳述身負私人貸款對按揭申請的影響、清還私貸的時機、以及周轉失靈時有何解困財技。
準業主申請銀行按揭時，倘若仍有私人貸款未償還，例如信用卡貸款、車按、樓按等，其每月還款額須計入供款與入息比率中，一併進行壓力測試。若未能通過壓測，銀行會要求申請人先償還私貸；否則，或不能批足或批出按揭貸款。如果私貸的剩餘還款期超過六個月，按揭申請人必須先行清理。
若有周轉困難，轉按客可向銀行申請轉按套現，銀行會讓律師樓代替按揭申請人還款。此舉確保能於按揭放款時清還私貸後，便可免除客私貸還款計入DSR及壓測，惟此法只適用於部分銀行。
另外，新購按揭不能使用以上套現的清數手段，故或須借助家人幫忙。另一情況下，若於按揭提款目前，私貸還款期不多於三期，部分銀行可豁免將私貸每月還款計人DSR。
私貸剩六期可提早申請
有見及此，於私貸還款期剩餘六期時，有意轉按人士便可提早申請，然後將按揭提款日定於交表後三個月，以豁免私貸還款計入壓測，當然前提是期間繼續每月償還私貸。儘管私貸會影響按揭申請，但有意申請按揭人士毋須過分提早清還私貸。
筆者建議先到銀行申請按揭，期後根據銀行指示的期限前清數即可。銀行批出的有條件要約(conditional offer)會要求，申請人須於提款前證明已清還私貸。由於環聯更新還款紀錄需時約一個月，故貸款申請人償還私貸時，記得保留單據用以呈交銀行。
身負私貸人士申請高成數按揭，即使通過銀行壓力測試關卡，仍可能面臨按揭保險公司的第二重考驗。一旦投保公司認為私貸屬於首期來源，會要求申請人先行清還私貸，或提供首期來源證明。
同時申請其他公司作後備
如擔心按揭因而受阻，可同時申請其他按揭公司，如QBE或AIG作後備。值得留意，私人貸款以每月還款額計進供款與入息比率，與欠款總額無關。無論是欠款24万元，未來兩年每月須清退10,000元；或欠款12万元，未來一年，每月還10,000元的計算結果也相同。
若私人貸款的每月還款高企，隨時成為申請按揭失敗的原因。筆者建議，按揭申請人宜利用網上按揭計算機，輸人私貸定額還款後，便能計算借款能力及壓力測試。
子非魚
https://www.edigest.hk/樓市/外債-按揭-申請-觸礁-清還-私貸-時機-周轉失靈-子非魚-273713/
延伸閱讀：
如对本文章有任何问题或意见，欢迎按左上角 Whatsapp 按钮联络我们互相交流。 星之谷按揭转介历年来与全港银行合作，为客户免费介绍最低利率、最高回赠的按揭计划，解决置业路上的疑难及痛点。我们不收取任何费用，只想把所识和所想，向客人分享。公司的奖项和里程碑： 详情请浏览星之谷按揭转介网页：https://www.starpagency.cn 按揭成数 | 9成按揭 | 银行及中介按揭回赠计算方法 按揭保险 | 按揭保费折扣 | HKMC和QBE批核标准 压力测试 | 供款与入息比率DTI | 压力测试花红 | 按揭花红打折 担保人 | 印花税 / SSD / BSD | 居屋按揭 | 居屋转按套现失政府担保 | 居屋屋苑首次发售日期一览 Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遗产按揭 | 银主盘按揭
若想知哪个银行按揭利率最平，现金回赠最高，即时留言，索取最新情报！
关于星之谷
按揭入门