銀行減息加回贈 力爭按揭業務 展望樓市報復性反彈【星之谷專欄－經濟一週】

受惠疫苗獲廣泛接種；加上近乎零息環境持續，樓市自年初起呈顯著復甦跡象。各大銀行按揭取態一掃往年頹風，乘勢減息加回贈，力求搶佔市場分額，新買按揭現金回贈升至超過1.3%，由去年趨近零回贈低位顯著回升，展望樓市成交報復性反彈頭勢已如箭在弦。

自農曆新年假期完結後，筆者工作的按揭轉介公司，每日接獲的新買按揭查詢突然飆升，相較去年同期大幅增長五成，而且升勢至今未退。根據多年經驗，農曆新年初樓市成交暢旺，普遍預示未來一年樓市及按揭市場將錄穩健表現。然而，由於田土廳的成交數字較為滯後，故暫時未能反映回暖勢頭。

適逢樓市進入復甦軌道，各大銀行均期望於按揭市場分一杯羹，最近紛紛放寬按揭批核，同時開始減息及增加現金回贈搶客。近期亦有多間銀行向按揭轉介公司叩門，希望獲得更多轉介申請。相較去年疫情嚴峻時期，銀行收緊按揭及要求減少轉介，以減低按揭在貣款中的佔比，取態截然不同。

按揭利率及現金回贈一向為銀行競爭目標，目前市場上最低按息計劃，為香港銀行同業拆息 (HIBOR)H+1.3厘。以一個月HIBOR平均利率計算，實際按息約為1.45厘，封頂息率維持2.5厘；最高現金回贈可超過1.3%，從去年谷底大幅反彈。優惠重臨同時，市場預期未來兩年息率將保持低位，驅使準備「上車」者四出物式心儀居所，料樓市成交將迎來強勁升勢。值得留意，並非所有準業主能取得最優惠的按揭計劃，批核結果須視乎貸款額、按揭成數、有否使用其他銀行服務而定。

此外，申請高成數按揭(即超過60%)普遍能獲得額外優惠。惟敘造高成數按揭須支付保費，其中承造九成按揭保費可達貸款額5%。如果準業主擁有四成首期，不宜貪圖銀行額外優惠，而支付昂貴保費，以免得不償失。由於不論貸款額高低，銀行處理按揭申請的行政成本不變，所以普遍而言，貸款額愈高，利率及回贈優惠愈多。若貸款額低於400万元，銀行一般只會提供按息H+1.4厘、現金回贈低於1%的按揭計劃。

中小行按揭計劃有驚喜

然而，個別進取的中小型銀行仍有機會提供H+1.3厘及高於1%回贈。香港銀行對按揭定價自主權很高，貨比三家格外重要，中小行按揭計劃往往更有驚喜。儘管銀行對新買按揭取態轉趨積極，但對轉按業務仍相對審慎。由於過去數年減息期間，不少業主為求慳息及獲得現金回贈，頻頻每年轉按一次，故被銀行視為「非忠誠客戶」，不願對其提供最優惠的計劃。

而目前轉按計劃按息，一般為H+1.4厘至H+1.45厘，現金回贈低於1%，相較新買計劃，優惠明顯低一級。
部分銀行傾向採用不同市場策略，以應對頻繁的轉按行為。個別較為進取的中小行，轉按計劃按息可低至H+1.3厘，但可能需要附帶條件，包括開設出糧或理財戶口、設三年罰息期。個別銀行則要求，客戶過去四年未曾申請轉按，才給予最佳按揭優惠。

子非魚

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