高成數按揭樓換樓(三)【星之谷專欄－頭條日報】

過去十多年，樓巿經歷了一個大升浪，加上2019年底放寛了按揭保險的楼价上限至1000万元物業，不少人可以憑加按或甩名兼加按原有物業便可套出首期購買更大的單位，「樓換樓」計劃進化為「樓生樓」計劃。

甩名後申請按保

假如是甩名後另一半再買的情況，情況就如樓換樓的情況一樣，必需待甩名物業完成交易，才能回復按揭申請的「首置」身份。

無論是把原物業甩名或加按套現後以擔保人身份幫另一半上會，就有許多細節需要留意。譬如丈夫把物業甩名或加按，把資金給太太做首期（或相反），太太沒有物業也沒有按揭，即使符合「首置」規定，也不一定成功獲批按揭保險。由於按揭保險並不接受兩夫妻分開居住，譬如丈夫的物業質素遠超太太新購物業，就難以說服兩人將遷入新居而很大機會遭拒保。

有其他按揭的申請人

當抵押人、借款人或擔保人任何一人有其他按揭時，按揭成數要扣減一成。雖然申請按揭保險的話，仍然可以根據楼价範圍借取最高成數的按揭，譬如1000万元住宅仍可借最高八成按揭，但就有幾項收緊。

第一，有其他按揭的申請人

需扣減一成按揭，即是當購買800万元住宅申請五成以上按揭，或1000万元住宅申請四成以上按揭就需要申請按揭保險。

第二，按揭保險費將調升

譬如九成按揭，保費率將由5%調升至5.29%。

第三，有其他按揭的申請人

如申請不超過七成按揭，供款與入息比率及壓力測試要收緊10%至40/50，如申請超過七成按揭還要額外再收緊5%至35/45。譬如購買1000万元住宅申請30年、八成按揭，沒有其他按揭的申請人入息要求是76200元（「免壓測」下更可低至64,000元）。有其他按揭的申請人，申請上述800万元按揭的入息要求將是101,000元，加上他原本的另一按揭，譬如尚欠300万元30年按揭，總入息要求便是139,000元了。

子非魚

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