甩名抽樓免繳15%印花稅 提防伏位免按揭難產【星之谷專欄－經濟一週】

樓市「辣稅」增加入市負擔，部分人訴諸財技以合法避税，例如不少持有聯名物業的夫婦，其中一人會先於原有物業甩名，再以首置身分抽新樓，免繳15%從價印花稅(AVD)。惟於甩名程序上，税局及銀行處置手法大不同，或導致新樓按揭大失預算，今期詳述箇中伏位，助業主成功避稅及上會。

聯名持有物業的夫婦，其中一方於原有物業甩名後，可用首置身分抽新機，免繳印花税。從稅務局角度，只要已簽署甩名臨約，即使手續未完成，甩名一方亦已回復首置身分。故購入新樓時，可用較低的第二基準計算印花税，毋須支付15%印花稅。

須完成甩名手續

但必須留意，銀行或按保公司對甩名的認可要求較為嚴格，業主申請高成數按揭前，必須先完成整個甩名手續，僅簽署臨約不當作甩名。此外，完成甩名手續後，需再等候一個月，供環聯清除甩名方的mortgage count 紀錄。

若於mortgage count未清除前，抽新機敍造按揭，銀行查閱信貸報告時發現一見mortgage count大於零，或會將聯名物業的按揭供款，計入新造按揭的每月供款與入息比率，以及壓力試之中。而且壓測需要用40%/50%計算，七成按揭成數以上更要用35%/45%計算。另外按保公司或最多批出八成按揭，不能盡借九成。

在例外情況下，如果律師樓以書面向銀行確認，按揭申請人已完成甩名手續，銀行或可試批按揭，惟將同時衍生另一難題。

申請九成按揭或被質疑

假如業主買樓並申請九成按揭，按保公司或會質疑，業主夫婦已有自住物業，為何甩名再買另一間、新買物業是否用作自住用途等，有機會要求申請人作出解釋。

筆者認為，最穩妥做法是先完成甩名手續，並確定環聯已清除mortgage count，才申請新樓按揭。事實上，無論是選擇即供或建期，新盤成交期均比二手樓長，買方應有足夠時間完成甩名及清除mortgage count手續。個別情況下，如果即供成交期太短，不能在成交前完成上述手續，便應選擇建期。

子非魚

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