高成數按揭樓換樓(一)【星之谷專欄－頭條日報】

筆者年初預計，本港樓巿在農歷年後會爆發睇樓潮，然後正式爆發小陽春。就近日接獲的按揭查詢量和報章報導的預約睇樓和成交數字，亦反映了樓巿轉趨暢旺的現實。

換樓客主導

近日的查詢之中有不少是換樓客，主要由五5、6百万的單位換到800至1000万元的單位，當中絕大部份是希望以新制高成數按揭上會。換樓客雖然有買樓及申請按揭的經驗，但在換樓時申請高成數按揭仍有不少要注意的地方。

首置要求

按揭與印花稅也有提及「首置」的要求。就印花稅而言，「首置」就是新購入的一刻沒有本地住宅。而在申請按揭時，當有提及「首置」要求時，通常也暗藏了「現時沒有其他按揭」的要求。

售出的物業以高成數上會

首如換樓客本身的物業仍然是以高成數按揭的身份上會，按揭保險公司並不會處理新按揭申請，換樓客必須把要售出的單位完成交易後才可入紙申請。

售出的物業以一般成數上會

即使原持有單位只以一般成數按揭上會，而新買單位只申請八成或以下按揭，由於八成或以下按揭不需符合「首置」要要，申請人只需於提交新按揭申請時遞交已簽臨約售出原有單位的証明，並在完成賣出單位的交易後補交文件。銀行對申請人的每月供款及壓力測試也與一般人無異。由於兩宗交易可以緊接進行，賣出及買入單位的成交日可以縮短至一星期左右，換樓客可減少賣樓後楼价颷升的憂累。

新買的物業以八成以上按揭上會

假如換樓客的新買單位想以八成以上按揭上會（譬如九成按揭），申請人必需要完成售出單位的交易後，才符合按揭的「首置」規定。由於申請、批出高成數按揭至律師樓做文件需時最少40至50日，換樓客想偷時間盡早簽臨約買入新買單位的話，就要看賣家是否願意拉長交易，否則只能於售出單位接近完成前才能動筆簽臨約買入新單位以趕及按揭申請時間，當中擔心楼价颷升、換車變落車的日子相當煎熬。

子非魚

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