政府擔保都無用未補價居屋按揭拒批5大原因【星之谷專欄－經濟一週】

眾所周知，未補地價居屋業主向銀行申請按揭，由於有政府做擔保人，只要收入足夠作每月供款，按揭申請極易獲批，而且申請時只需要聲明家庭總收入，不用提供入息證明。然而，部分高危人士不能掉以輕心，遇上以下五大情況，銀行或拒批按揭。

第一，於在申請按揭的銀行曾經有壞脹紀錄，此情況下銀行一般不會批核按揭申請，即使未補地價居屋，有政府作擔保亦無補於事。如只曾在銀行A「走數」，可考慮向另一銀行B申請按揭。但據筆者觀察，大多數曾有壞脹人士，通常在多間銀行均有紀錄。

值得留意，如未補地價居屋為二手物業及樓齡較高，通常只有三大銀行能做足25年還款期。如不幸於三間銀行均曾走數而未能申請按揭，改為到中小行敘做按揭，亦未必能做足25年還款期。

借私貸或被拒

第二，如已向該銀行借取私人貸款，再申請未補地價居屋按揭時，銀行或不願意批核。因為申請居屋按揭時毋須提供入息證明，銀行或認為，於已借出其他貸款的情況下，再多批一筆按揭貸款會令風險增加。

解决方法有兩個，包括向其他銀行申請按揭，或主動提供入息證明，以顯示入息足夠應付私貸及按揭的每月還款，以提高银行信心。須留意，如居屋擔保期已過，銀行會要求提供入息證明及壓力測試。

第三，如借款人年齡太大，银行按揭未必批足還款年期。由於以家有長者核心家庭計劃排居屋，可獲優先權，很多家庭會用長者作為居屋申請人。惟近期银行收緊按揭，二手居屋以「85減人齡」計算還款期。舉例長者已年屆70歲，申請二手居屋按揭只能有15年還款期。如想做足25年的話，借款人的年齡不可超過60歲。

至於一手居屋按揭則較為寬鬆，可用95或105減人齡來計算還款期；另一方面，如果物業是聯名持有，只要其中一名業主是較年輕人士，做足25年按揭應無難度。

須注意，加入擔保人不能延長還款期，因為居屋按揭沒有擔保人概念，擔保人就是政府。此外，如果樓齡太高，按揭還款期亦未必可做足25年。

第四，與私樓相比，居屋的按揭批核標準較寬鬆，但申請未補地價居屋按揭時，銀行仍會查閱環聯(TU)資料庫，如申請人的評級降至 I 級，按揭申请或會被拒。

第五，於破產期間內，破產人士不能申請按揭，但於破產令解除後仍可申請居屋按揭。至於私樓則較為嚴格，須待破產令解除後七年，才可申請按揭。破產人士如購買物業，會隨時面臨被債主追討而物業被没收的情況，所以入紙抽居屋也是徒勞無功。

值得留意，只要居屋按揭申請人沒有破產，不論其家庭成員處於破產狀態或環聯評級惡劣，亦不會影響按揭批核。

子非魚