千万元物業按揭待放寬 5.5厘計壓測不合時宜【星之谷專欄－經濟一週】

2021年施政報告於上週正式出爐, 發布前一日市場盛傳, 政府將會放寬按揭成數, 把1,000万至1,500万元的物業按揭, 由現在最高可做五成, 放寬至七成, 令不少準上車人士熱切期待。

不幸地, 有關消息實屬「流料」。林鄭月娥未有放寬成數, 僅豁免非住宅物業的雙倍印花税。筆者建議, 政府應考慮放寬1,000万元以上物業按揭成數, 幫助市民達成換樓需求。對於未有放寬按揭, 政府解釋, 香港楼价仍然偏貴。市民負擔吃力, 憂慮鬆綁令楼价進一步上漲。

筆者相信, 由於「上車盤」一般定價於1,000万元以下；1,000万元以上的買家多為中產, 政府選擇只向前者提供高成數按揭, 是希望在平衡金融風險及幫助市民上車之間, 取得平衡點。惟鑑於目前市民換樓難度高企, 筆者認為, 政府應考慮將高成數按揭放寬至1,500万元物業, 幫助市民換樓改善居住空間。

未能推動換樓鏈

目前居住在2房物業的業主, 若擬換樓至3房, 楼价大多達1,000万元以上, 僅能做5成按揭的情況下, 難度極高。

舉例: A君三年前買入市區2房600万元單位, 做八成按揭即貨款480万元。假設現時楼价升至800万元, A君若想換入價值1,100万元的3房物業, 將需要550万元首期。然而, 三年的樓曾升幅加上最初首期總共320万元, 意味A君需多儲230万元才有足夠首期換樓；計及印花稅更最少需儲272万元, 談何容易。若能放寬按揭成數, 使1,100万元物業可借七成按揭, A君只需要多儲52万元已可完成換樓夢。

從另一角度看, 香港生育率長期低迷, 筆者相信, 政府鼓勵家庭攀爬換樓鏈, 改善居住空間, 將有助鼓勵市民生育。事實上, 普通家庭內兩夫婦加上一名子女、一名傭工, 一家四口居於兩房單位, 生活空間相對狭窄, 勢打消市民生育逾一名子女的意願。據政府統計處資料, 過去十年生育率呈下跌趨勢, 由2012年每千名女性有1,285名活產嬰兒；於2017年跌至僅1,125名。即使2020年未有正式統計資料, 但估計數字只會更低。

政府憂慮, 將按揭成數放寬至1,000万至1,500万元物業, 將令市民負擔大增, 但實際上負擔有限。目前1,500万元物業最多可借五成, 並需壓力測試, 以30年還款期計算, 最低入息要求為每月71,000元。若將按規放寬至七成, 並免去壓測, 所需首期將降低300万元, 而最低入息要求則升至84,000元, 如夫婦兩人同為貸款人, 每人入息要求僅上升6,500元, 中產家庭應能負擔。

對於免去壓測會否增加金融體系風險, 筆者指出, 目前壓測以H按封頂位2.5厘, 計算每月供款入息比率(DTI); 有關比率不能逾50%。另外當利率增加3厘, 至5.5厘後, 比率不能逾60%。然而, 於未來數年接近零息的環境下, 仍以5.5厘利率計算壓測或已不合時宜。目前1,000万元或以下物業做八成按揭, 首置客已可免去壓測, 政府應考慮將有關豁免延伸至1,000万至1,500万元物業, 同樣可收啟動換樓鏈、鼓勵市民生育之效。

子非魚

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