甩名避新樓印花稅 按揭伏位要知：未完成甩名不被視為首置？【星之谷專欄－經濟一週】

大圍站柏傲莊超購成為城中一時熱話，惟不少持有聯名物業的夫婦，因昂貴印花稅萌生卻步念頭。事實上，只要夫婦其中一人簽署臨約，於原有物業甩名即可回復首置身分，避開15%新樓印花税。不過未完成甩名手續前，為新樓敘造按揭將遇上三大難關，置業前不可不知。

於物業甩名實際操作上，只要夫婦雙方自行簽署轉名臨約，即使未完成甩名手續，法律上亦已生效，故再購買新樓不須付15%辣稅，只需付較低的第二基準稅率。至於正式甩名手續，可待買入新樓後才逐步完成。

未完成甩名不被視為首置

惟於按揭層面，原有物業未正式完成甩名手續前，相關人士不被視為首置身分。

假設幸運地抽中大圍站，選擇即供需敘造按揭，惟原有物業甩名仍處簽署臨約階段，則環聯信貸報告上，將顯示未甩名物業的按揭貸款，即所謂有「mortgage Count」，屆時為新物業敘造八成至九成高成數按揭，將困難重重。

首先，如申請人仍有mortgage count，按保公司不會容許敘造九成按揭，800万元物業亦只能造最高八成按。其次，如有mortgage count，申請人為新物業敘造高成數按揭，亦不能豁免壓力測試。而且壓測中的DTI(每月供款與入息比率)需要計算原有物業的每月供款，並要用35%/45%計算DTI，變相需較高入息才能通過壓測。最後，按保公司或會質疑申請人，購買新物業是否作自住用途，要申請人提供解釋。

不過若買家不需要申請高成數按揭，如只借五至六成，不需經過按保批核，銀行本身批核較有彈性。如可以不計算原有物業的mortgage count，壓力測試亦可用50%/60%計算。

從另一角度，假設完成甩名手續後，才為新物業申請高成數按揭有沒有問題？普遍於甩名手續完成後，環聯需時一個月清除mortgage count，屆時為新物業敘造按揭，理論上不會計算已甩名物業的供款，並可因首置身份免去壓測。

大屋搬細屋要解釋

由於甩名手續、為舊有物業重造按揭、環聯資料庫更新等需要時間，業主於選擇即供或建期時，需要考慮即供的成交日期能否完成以上操作。同時需考慮新物業的按揭申請時間，以及新制高成數按揭只適用於建期上會。

最後一點要留意，按揭申請人需在申請表上聲明現行住址是否自置，同時按保公司亦會向申請人查詢，新買物業是不是自住用途。若新買物業面積較舊屋明顯細小，按保會質疑為何「大屋搬細屋」，並要求申領人提供合理解釋。

子非魚

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