苟芸慧化身專家 贈按揭貼士 若遭發展商拒批二按 可選「建期」支付【星之谷專欄－東方日報】

一向對買樓興趣濃厚的「苟姑娘」苟芸慧，原來對按揭認識非常深，絕對不遜於坊間專家。適逢近期一手樓市場開始熾熱，她娓娓道來買新樓時必要注意事項，貼心推介按揭「小貼士」。近日入市或預備入市的您，記得Click入影片細聽。

關於「即供」和「建期」支付方式按揭分別，以及貸款額是否需要扣減發展商優惠等，本欄上一篇文章已詳細說明，可參考—《搶購柏傲莊　3個不可不知按揭貼士》。

在報紙上，不難見到發展商拒批二按，而導致新盤買家撻訂的新聞，原因是發展商採用配額制，資金不夠借給所有申請人，在僧多粥少之下，批核反而較銀行嚴謹。

發展商不及銀行充裕　按揭批核較嚴謹

舉例來說，首置人士透過按揭保險申請高成數按揭，可豁免壓力測試；但發展商二按不但維持這項要求，而且準則有時較銀行「辣」。另外，銀行按揭還款期最長為30年，發展商二按僅25年。對收入非固定、年長，以及有其他按揭在身的人士，發展商批核二按往往更謹慎，而未能提供稅單人士更是高危一族。

故此，若有計劃申請發展商二按，應盡早行事，避免貸款配額不足；其次是發展商二按需要一按批出後才可以申請，因此，應選擇批核速度最快的一按銀行，建議貨比三家。

另外，個別納米新盤在銀行按揭貸款爆額後，便不會再接受新申請，建議準業主事前自行到銀行查詢「打定底」，簽臨約後盡快申請按揭。

若遭拒批　可選擇「建期」支付

如果不幸遭發展商拒批二按，怎麼辦？有兩個選擇：1)去宏亞按證敲門；2)由「即供」轉「建期」支付，屆時再經按揭保險公司申請高成數按揭，惟「中途轉機」需要經律師樓向發展商申請，並會損失買樓折扣優惠。

發展商二按往往首兩年低息，之後高息，業主可以考慮及時轉按至銀行。去年政府放寬按揭成數後，1,000万港元以下住宅可借最多8成按揭，適用於轉按「甩」發展商二按，惟不能套現，9成按揭亦不適用。

舉例來說，A先生在2年前透過發展商二按買新樓，楼价800万元，一按加二按合共640万元，申請轉按時欠款610万元。假設現時楼价升至1,000万元，可以轉按至銀行「甩」二按，享受低息。雖然1,000万元可以借最高8成按揭即800万元，但由於不能套現，貸款依舊是610万元。

發展商二按轉按　伏位要留神

發展商二按轉按，業主要留意3個伏位：1)新樓樓花不能轉按，收樓後才能轉按，但亦可以在收樓前3個月申請，以鎖定估價及按揭利率等；2)樓花期內不能「甩名」或「轉名」；3)若果楼价升穿1,000万元，便不能申請8成按揭，只能借5成，轉按難「甩」發展商二按。遇著大升市的話，建議收樓後爭取未有二手成交，估價仍以1,000万元購入價為準時盡早轉按，寧願繳付罰息，長遠更有着數。

如是以「招標」方式買一手新樓，按揭保險公司在決定是否受理高成數按揭申請時，會以招標價去評估按揭成數，不會扣減合約上回贈計算。假設招標價高於1,000万元，便不能申請8成按揭，即使扣減合約上回贈後低於1,000万元。另一方面，銀行計算貸款額時，會以扣減回贈後的楼价計算按揭成數，可說是左一把右一把，業主必需作好預算。

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