一手樓數期較彈性－建期訂金只一成 兩年輕鬆籌首期【星之谷專欄－頭條日報】

假如目標單位楼价在1000万元或以下，可以考慮申請去年11月實施的高成數按揭計劃（俗稱林鄭plan），不過新的高成數按揭劃只適用於現樓按揭，即是一手樓以建期上會或二手樓。原有600万元以下物業借最高八成的高成數按揭仍然適用於即供計劃。

早期資金

自林鄭plan 推出後，二手巿場活躍了一段短時間，畢竟按揭成數雖然放寛了，800万元住宅需付首期、印花稅、經紀佣金及雜費等約120万也不是一時三刻籌集得到，楼价上到1000万元，更需要約250万元洗費，而一手盤在避開傳統聖誕、農歷新年淡季後遇上疫情爆發，在近兩三個月才開始活躍。

較早期的一手盤，即使買家選用建期計劃，往往也需要在兩、三個月內支付約20%楼价的補付訂金。近期的大型樓盤，建期計劃所需的早期訂金只是楼价的10%，其餘尾數只需於收樓前支付，買家有約兩年時間輕鬆籌集首期尾數。

換樓客

對於換樓客來說，以一手樓為換樓目標可以享有各種好處。首先，如選用較遠期樓花的建期計劃，當手上資金足以支付臨時訂金5%及印花稅的話，賣樓籌尾數的時間便相當足夠，也可以看著目標收樓日而將原有物業善價而沽。不過，假如是同一業主的話，以先買後賣形式樓換樓，新買物業需付15%的從價印花稅，待出售原有唯一住宅後才可以申請退回印花稅差額。

先賣後買客

部份換樓笿可能因資金不足而選擇先賣後買，除了可節省印花稅開支外，還可以取到售樓所得的訂金甚至尾數來支付新樓洗費。要注意的是，現時一般樓宇交易，地產代理都建議把訂金交由律師樓托管至交易完成才交到賣方手上，樓換樓客需注意合約細則，以免抽中新樓反而大失預算。另外，上一篇提及的一、二手樓支付訂金尾數及印花稅的期限大有不同，換樓客也宜把日子預算得鬆動一點。

子非魚

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