闖圍頭撈「村花」留神按揭風險－以未補地價前的合約價計算按揭成數【星之谷專欄－東方日報】

市區樓呎價高，不少人會到新界邊陲地區尋寶，尤其是未建成的丁屋樓花，通常稱為村花或丁花，價錢相宜，不過申請按揭過程頗為複雜，亦有些風險須留神。

村花的買賣合約價錢通常定得較合理市價大幅地低，但當中未包括補地價的價錢在內。在這情況下，銀行只會根據未補地價前的合約價，而不是根據合約價加補地價的總額去計算按揭成數。

因此買家購買丁花時，要考慮最多可以借取多少的按揭貸款，並準備足夠資金。正常程序是丁屋原居民起好樓，取得滿意紙以及補地價通知書後，便去補地價，之後以自由市場價格出售，新買家才可以申請按揭。

按揭僅涵蓋臨約價

舉個具體例子，如果補地價後，村屋或丁屋的銀行估價是700万元，但最初買入價或臨約價是300万元，便只能以300万元價值去計算按揭成數，最高8成半，即最多只可借255万元，變相整套屋需要籌措445万元現金。

早前有報章報道某些一手丁屋以低於市價出售，在按揭方面會存在問題，正正是反映銀行只會根據最初買入價計算按揭成數，而不是以市價。

另一樣要留意的是，如果最初買入價或臨約價過低，申請按揭時（尤其是8成半高成數按揭）可能有問題。甚麼是過低？例如低市價逾2成，很多銀行認為有「送契」之嫌，不願接受。

有些申請人會選擇先全額繳付（Full Pay），取得樓契後，然後申請「現契重按」，一般銀行都會跟隨Full Pay時的買賣價去計算按揭成數，除非已買入很久，才會根據當時估價計算。

儘管如此，銀行也會參考村屋或丁屋當日的最初買入價或臨約價，如過份低於市價，申請按揭時還是有拒批風險。

子非魚