債務現爆煲危機 八成按揭清數力挽狂瀾【星之谷專欄－經濟一週】

疫情下打工仔債務纏身，不少人考慮以清數(Debt Consolidation)來減輕利息負擔。其實可嘗試利用物業造八成按揭，而所需要還清的債務的每月供款，毋須計入供款入息比率(DSR)，不過當然要符合幾個條件，本文將詳細拆解。

最常見的清數種類包括信用卡結欠、私人貸款結欠、財務公司債務、發展商二按。假如本身持有物業，楼价為800万元，按揭餘額為400万元(即五成按揭)，欠二按財仔數目150万元。如果透過普通銀行加按，最多可以借六成 (480万元)，不足以還清全部欠款。而且，普通加按需要把街數的150万元的每月供款計入DSR中，現利率加3個百分點的壓力測試較難通過。

可申請清還樓按

去年政府放寬按揭成數後，透過申請按揭保險，1,000万元或以下物業可以申請最多八成按揭，不適用於轉按套現。但如果純粹是清還現有樓按，仍可以申請八成，大前提是需要清數的債項為樓宇按揭。

舉例，若將物業抵押予財務公司借錢後，財務公司會將第二次法定押記(Second Legal Charge)註入土地註冊處，便可以透過轉按八成按揭去清數。如果借財務公司錢，但未有被訂為Second Legal Charge 方法便行不通。同樣採用上述例子，楼价800万元，申請八成按揭去清數，即最多可以借640万元，夠清還現有按揭及二按財仔數150万元。

有債仔以為最多可以借640万元的話，扣除本身400万元按揭餘額及150万元街數，豈不是尚有90万元可套現？要留意，利用新制下的按揭成數不能套現，以上例子，貸款上限為一按加二按合共500万元。另外，由於發展商二按，註入土地註冊處同為 Second Legal Charge，亦可以上述操作清數。

600万元以下樓可轉按

如果所欠的街數是信用卡或私人貸款 (俗稱P-Loan)，不能註成Second Legal Charge，因此未能透過轉按八成去清數。用以上例子，800万元樓最多只可以轉按六成，最多借480万元；惟倘若楼价是600万元或以下，仍可透過轉按八成去清數，這是舊制按揭保險容許。

新例下800万元物業可以借九成按揭，如果是首置客，可以豁免壓力測試；如果是清數，最多只可借八成，需要通過壓力測試。不過，由於銀行會透過律師樓去清數，理論上，清數後該筆街數每月還款便會消失，不用計入壓力測試。然而，要留意，不是每間銀行都可以用上述方式清數，大部分銀行仍需要計算街數的每月還款去做壓力測試，但個別銀行可以豁免，詳情可向按揭轉介顧問查詢。

子非魚

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