800万樓轉名套現九成兼慳稅 毋須賤價沽樓 中產夫婦「奇招」奔走英國 【星之谷專欄－蘋果日報】

英國BNO簽證預計於年底出爐，近日轉按套現籌措「移民資金」活動趨頻密。惟有中產夫婦愁自己手上物業升幅有限，加上按揭成數「緊箍咒」下，可套現金額不多，擔心移民大計受阻，遂向筆者求救。

阿南夫婦（化名）得知英國政府正研究BNO Visa計劃，正考慮在有當地置業，就算轉按現金回贈率低至零至接近1%，仍然打算將手上本地物業轉按套現去買外國樓。這項操作不是新鮮事，但問題是轉按套現成數最高僅楼价六成；而這2年楼价升幅有限，如果是近期才入手的物業，套現空間更形狹窄。

阿南兩年前買入一層700万元物業，並申請6成按揭（貸款額420万元），目前未歸還按揭餘額約400万元；現時楼价已升至800万元，轉按套現最多可借6成（貸款額480万元），即套現多80万元。靠這筆錢用來買英國樓，尤其是首都兼歐洲金融中心倫敦，可能「窄窄地」。

就算是倫敦以外城市，亦可能只足夠繳付英國樓首期，最終要在當地銀行申請按揭。不過英國銀行審批按揭殊不容易，處理時間長達4個月，英鎊利率亦不夠港樓優惠，阿南躊躇不知如何是好。

近親「轉名」套現九成 毋須賤價沽樓

其實，有個辦法可以毋須在現市況下沽樓，仍能從港樓盡套現金來買英國樓，就是把物業直接「轉名」出售給家人——新交易下即可申請9成按揭兼套現，不過父母須在該單位自住。阿南即時反駁印花稅隨時達到「天價」，方法看似行不通，但筆者分享故事的下半部份，他才得悉其實是「有數圍」。

把物業直接「轉名」給家人，例如長居香港的父母，法律上當作是一項買賣，可以採用新制下的按揭成數，楼价800万元借足9成（貸款額720万元）。不過如果按揭保險公司得知買賣雙方是近親關係，有機會將按揭成數削至8成或以下。

假設順利申請9成按揭，阿南夫婦便能借足720万元，扣除現有按揭餘額（400万元），將能套現320万元，足夠Full Pay一層英國樓，但「稅務假期」期間該物業需要自住。

首置買英國樓慳3%稅 具對沖作用

筆者再向阿南解釋印花稅疑竇。毋庸置疑，「轉名」交易需要繳付印花稅，楼价800万元稅率為3.75%（即實際稅項30万元）；同時阿南層物業成功「轉名」出售後，在英國「稅務假期」政策框架下，將重拾首置客身份——於2021年3月前在英國買樓，楼价50万英鎊（約515万港元）以下可以免印花稅。若果未有「轉名」，持有香港物業的話，50万英鎊物業需額外繳付3%稅項（約15.45万港元）。

故此，付3.75%港樓「轉名稅」，能夠申請九成按揭、享受本港H+1.5%低按揭利息、現金回贈、掛鈎按息的高息存款戶口（Mortgage-link），同時可慳回3%英國樓印花稅並Full Pay買英國樓，基本上是有賺無賠。

阿南左計右計，發覺這招計到數，正在物色「轉名」對象。「是不是一定要轉名給父母？能否轉給配偶？」阿南問到。如果是轉給南嫂，不能算是首置客，因為英國首置定義是包括配偶。最後阿南成功轉按套現一筆300万元資金，預備乘搭通往英國的快速列車。

子非魚

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