現契物業重按手冊 套現逾百万移民 資產審查按四成【星之谷專欄－經濟一週】

不少港人手上物業已「供斷」——沒有按揭貸款，若果恰巧近月有資金需要，無論是趁市旺投資，或是心灰意冷申請移民，甚至是借首期供子女買樓，重做按揭套現（俗稱「重按」或「翻按」）都是一個好選擇。

現時香港持有實物現契物業的，不少是長者或退休人士，沒有入息，只可以經「資產審查」途徑申請按揭，個別銀行最高可以批出四成，惟一般銀行只會批出兩成半，但套現金額動輒已逾百万元，用途甚廣。如果仍有入息的話，不論是長者或壯年，可以申請最高八成按揭。

但要留意，雖然政府2019年放寬按揭保險規限，1,000万元以下物業最多申請八成至九成按揭，但不適用於現契重按。業主只能經按揭「舊制」進行，楼价600万元或以下才能申請八成。

如果有其他按揭在身，現契經「資產審查」申請按揭，最高按揭成數須扣減一成，即最多僅三成。如果經「入息審查」，按揭成數亦可能需要扣減一成，除非是經按揭保險公司申請高成數按揭，但只適用於楼价600万元或以下。

長者有擔保人還款期可延長

現契重按最長還款期是30年，但銀行會考慮人齡和樓齡去調整。比如長者現年60歲，銀行是以「80年減人齡」計算還款期，最長造20年，不能造30年。若想還款期造足30年有沒有辦法？可以請一位年輕擔保人幫忙，人齡便以該人士歲數計算。假設擔保人是年齡50歲的親人，80年減50歲，還款期30年沒有大問題。

經「資產審查」的現契重按申請流程簡單，首先是到銀行申請重按，填寫申請表，並把樓契交給該銀行認可的律師樓；批核後便要簽署按揭貸款信，銀行再到現場進行驗樓，通過後到律師樓簽按揭契約，及後正式提取按揭貸款。現契重按所需文件，包括身分證副本、住址證明、樓契；如果不是經「資產審批」，而是經「入息審批」，則須攜帶入息證明。

若遺失樓契 須勾核證副本

有些人長期將樓契擺在一旁，最終遺失了，該怎麼辦？業主需要找律師從土地註冊處勾回樓契的「核證副本」，每份文件預200元至300元，樓契文件愈多，律師費便愈貴。獲得核證副本後，可以作出宣誓，然後便到銀行申請現契重按。值得注意的是，如果遗失樓契，不論是否有重按需要，都應去律師樓申請「核證副本」，費用不能慳，否則將來百年歸老，下一代繼承業權時會出現問題。

另外，驗樓基本上是現契重按必經程序，原因是幾年前發生過數宗持假契的假業主事件，就算有租客亦不能豁免，有必要準備開門給銀行驗樓。最後溫提，如果貸款人有其他債務在身，未必能借足四成按揭，惟若果戶口有現金，並計入淨資產內，有機會借足。

子非魚

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