英國校網區筍盤尋寶看好曼徹斯特【星之谷專欄－經濟一週】

物業投資者對本地樓市耳熟能詳，但英國政府宣布2021年起，持有英國國民海外護照(BNO)的港人可以特別簽證留在英國，要投資當地樓卻不知從何說起？其實，可以借鏡港樓上升軌跡尋寶。

持有BNO的港人，由2021年1月起，可申請特別簽證留英，最多可逗留五年，之後可以申請居留權，不少父母垂涎當地教育開支低，未滿18歲子女期間可以免費在當地讀公立學校。

與香港相似的是，只要在名校網買一層樓自住，子女入讀該區著名公立中小學校機會便會提高。

加上英國近月宣布放寬印花稅，2021年3月31日前，外國人士(不是首置)買50万鎊(約496万港元)以下物業，將獲豁免印花税，之後則需要累進繳付5%至8%。

因此，如果長遠打算移民英國，未來將會送子女到當地讀公立學校，現在是時候部署置業，或是率先尋找筍盤，捕捉投資機遇。

參考香港樓市經驗，沙田及大圍毗鄰多間大學，因此有源源不絕的大學生租客，租金回報率跑贏市區。

借鏡沙田區看好曼徹斯特

在這個基準上買樓，英國的大曼徹斯特 (Greater Manchester)是不錯的選擇，這區只得280万人口，但有近22間大學；相比香港700万人口，有11間大學比例算是非常高。

有趣的是，曼徹斯特有接近68%居民沒有物業，純粹租樓，出租物業空置率只有1.7%，全英排行第二位，緊接在牛津之後。

所以在當地投資學生公寓，租金回報率高達6厘至8厘；過去五年當地平均楼价升幅；每年有4%至5%，雖不及香港可觀，但加上租金回報，即平均每年總回報有10厘以上。

曼徹斯特入場門檻低，百幾万港元已經可以買一層新樓一房單位。參考香港樓市經驗，銀碼細、受惠印花稅下，升值潛力看高一線 ——過去幾年新界大西北或細價樓升幅跑赢全港，未來英國發展可能一樣。

故此，筆者建議，先利用稅務優惠買入一些曼徹斯特細銀碼(Lump Sum)單位，先收租、等升值；到小朋友準備好出國升學時，再換樓至名校區，或把物業一間變兩間。

假設在曼徹斯特買一層180万港元一房單位，可以申請六成按揭，即72万港元首期，按揭利率約3厘。

如果向英國的銀行申請按揭，毋須查本港環聯信貸資料庫(TransUnion)，有物業按揭貸款都不需要計入供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)，申請按揭較容易。72万元首期可從香港物業加按套現而來。

在英國買一手樓還是二手好？這是個人選擇，二手物業可以鋤價；一手物業可以「摸貨」——選擇長成交期新盤，比如兩年，繳付一成首期後，到交樓時假設楼价再升，可以賣出套利，毋須像香港般繳交額外印花稅(SSD)。

在英國當地，印花税是收樓後才繳付，減低「摸貨」成本；如果到時不想出售，也可申請按揭長線持有。不過要留意，英國的印花稅優惠只限2021年3月31日前入伙物業，如果想享受稅務優惠，要留意交樓時間。

子非魚